Vous avez décidé de vendre ou de louer un bien immobilier ? Selon la législation Française vous allez donc devoir réaliser un diagnostic immobilier. Mais avant d’entamer toutes procédures, il est bon de se renseigner un peu sur le sujet.
Qu’est qu’un diagnostic immobilier ? De quel type de diagnostic se compose-t-il ? Quels sont les diagnostics obligatoires et la législation en vigueur ? Qui contacter pour la réalisation d’un diagnostic immobilier ? Autant de questions qu’il est légitime de se poser et auxquelles nous allons répondre dans cet article.
Qu’est ce qu’un diagnostic immobilier ?
Un diagnostic immobilier est le nom attribué à l’ensemble des diagnostics réalisés par un organisme accrédité dans le cadre de la vente ou la mise en location d’un bien immobilier. Ces diagnostics ont pour but d’informer l’acquéreur d’un bien immobilier sur l’état et la viabilité du bien en question.
Diagnostic immobilier et dossier diagnostic technique
On parle de diagnostic immobilier dans le cas de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Le diagnostic immobilier et la législation sur laquelle il se repose n’est valable que pour le territoire Français. Les différents diagnostics immobiliers réalisés constitueront le dossier de diagnostic technique(DDT). Le nombre et le type de diagnostic immobilier à apporter au Dossier de Diagnostic Technique varient selon le cas (vente, location, copropriété…).
Rappelons que l’obligation de la présence d’un Dossier de Diagnostic Technique s’inscrit dans l’obligation générale pesant sur le vendeur ou le bailleur d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques et l’état du bien concerné. Les différents diagnostics qui compose le DDT doivent être réalisés à la charge du vendeur ou du bailleur.
Les différents types de diagnostic immobilier
Le dossier de diagnostic technique est composé de plusieurs diagnostics immobiliers. Les diagnostics ont chacun une application et une législation spécifique. Ainsi, selon le cas, certains diagnostics sont obligatoires à réaliser alors que d’autres sont facultatifs à apporter au DDT.
Diagnostic de risque d’exposition au plomb
Le constat de risque d’exposition au plomb ou (CREP) permet comme son nom l’indique de constater les risques d’exposition au plomb dus à la présence de ce dernier (notamment au niveau des peintures) au sein du logement ou dans les parties communes (s’il s’agit d’un immeuble).
Le CREP est imposé pour tout type de bâtiment dont la date de construction est antérieur au 1 er janvier 1949. Si la présence de plomb est relevé, la durée de validité du CREP est de 1 an. Une fois effectué et si aucune trace de plomb n’a été constatée ou que les traces relevées sont inférieures à certains seuils, le diagnostic a une valeur définitive et peut être transmis du vendeur à l’acheteur sans que celui-ci perde son caractère définitif. Si jamais des travaux de rénovation ou d’aménagement ont été effectués dans le logement, il est tout de même fortement conseillé d’effectuer de nouveau ce diagnostic par mesure de sécurité.
Vous trouverez dans l’article suivant plus d’informations sur le diagnostic plomb CREP.
Diagnostic de présence d’amiante
Comme le plomb, l’amiante est un matériau dont l’exposition peut être sujet à des maladies graves. Très utilisé à une certaine époque dans la construction, le gouvernement lutte pour sa disparition totale au sein des logements. Le diagnostic pour détecter sa présence (repérage d’amiante) est obligatoire pour tout bien dont la date de construction est antérieur au 1er juillet 1997.
Une fois établie et en cas d’absence d’amiante, le diagnostic a une durée de validité illimitée. En cas de présence, le diagnostic est valable 3 ans.
Comme pour le plomb, la réalisation de travaux est incontournable en cas de diagnostic relevant la présence d’amiante. Dans le cas d’une location, si les diagnostics révèlent une présence dangereuse d’un de ces 2 éléments (selon les seuils en vigueur) les travaux sont alors obligatoires et à charge du propriétaire. Vous trouverez dans l’article suivant plus d’informations sur le prix d’un diagnostic amiante.
Diagnostic de présence de termites ou état parasitaire
Le diagnostic de présence de termites (aussi appelé diagnostic termites) est de nature obligatoire si le logement est situé dans une zone déclarée infestée par la Préfecture. Pour être valable, le diagnostic délivré doit faire état de l’absence de termites de moins de six mois à la date de la signature de l’acte authentique.
Diagnostic de performance énergétique
Le Diagnostic de Performance Energétique (ou DPE) permet de dresser un bilan sur l’émission de gaz à effet de serre d’un logement ainsi que sur sa consommation énergétique. Depuis le premier janvier 2011, il est obligatoire d’afficher le DPE sur chaque support de communication d’un logement mise en vente. Sachez que même dans le cas d’une vente de particulier à particulier, vous devez être en mesure de pouvoir présenter l’ensemble des éléments du DPE lors de la visite du bien.
A noter, depuis le 1er janvier 2011, un particulier peut bénéficier d’un Prêt à taux Zero seulement si il est en mesure de fournir le DPE du bien qu’il souhaite acquérir. Les résultats de ce DPE du bien que vous souhaitez acquérir vont être pris en compte (parmi d’autres critères) dans le calcul du montant de l’aide.
Diagnostic de vérification du gaz
Depuis le 1er novembre 2007, il est obligatoire de fournir le diagnostic de vérification du gaz au sein du DDT. Le diagnostic gaz est obligatoire dans la mesure où le bien est équipé d’une installation de gaz achevée depuis plus de 15 ans. La durée de validité du diagnostic de sécurité pour le gaz est de 3 ans.
Diagnostic sur l’État des risques naturels et technologiques
Ce diagnostic concerne les bâtiments présentant un risque lié à son environnement. Que ce soit des risques naturels (séisme, inondation…) ou des risques technologiques (central nucléaire à proximité…). Sont concernés les bâtiments dont la commune a publié un Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques. Le diagnostic est valable 6 mois à partir de sa date de réalisation.
Diagnostic de sécurité électrique
Obligatoire pour toute vente d’un logement dont l’installation électrique a plus de 15 ans, le diagnostic de sécurité électrique permet de contrôler l’ensemble de l’installation électrique pour prévenir tout risque d’électrocution ou d’incendie. Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans pour pouvoir être joint au DDT.
les différents diagnostics immobiliers doivent être réalisés par des professionnels agréés
Attestation de conformité de l’assainissement non collectif
Le diagnostic précise les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement liés au système d’évacuation des eaux usées. Réaliser à titre informatif, les travaux à effectués en cas de non conformité deviennent obligatoires s’il s’agit de la vente de tout ou d’une partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
Autres éléments juridiques à apporter au DDT
D’autres éléments peuvent être réclamés, mais ceux-ci ne figurent pas dans le Dossier de Diagnostic Technique et ont un caractère obligatoire seulement pour certains types de bien.
Métrage Loi Carrez
La mesure de la surface par un expert immobilier agréé permet de sécuriser la transaction d’un bien immobilier. Un expert immobilier diagnostiqueur va vérifier avec précision la surface du bien à vendre.
Ce document est de nature obligatoire en cas de copropriété, mais il ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique. Lors de la rédaction d’un contrat de vente pour un bien en copropriété , un article doit y indiquer la superficie de la partie privative du lot vendu selon le diagnostic de surface loi Carrez. Le but étant de renforcer la protection des acquéreurs pour ce type de bien.
Diagnostic mesurage Loi Boutin
Le mesurage de la superficie habitable sur les baux de location selon la loi Boutin est à fournir en cas de location d’un bien immobilier. Depuis le 25 mars 2009, la mention de la surface habitable selon la loi Boutin est obligatoire dans le bail. Une clause doit figuré dans le contrat de bail, précisant la superficie habitation du bien concerné. Cette disposition n’est applicable qu’aux baux nouvellement signés.
A noter, le mesurage n’est pas obligatoirement à réaliser par un diagnostiqueur certifié mais dans le cas contraire il engage la responsabilité du bailleur.
N’hésitez pas à consulter cet article si vous désirez des informations plus précises sur la législation et le calcul de la surface habitable d’un bien immobilier.
Diagnostic immobilier : obligations du vendeur et du bailleur
Voici des tableaux résumant les diagnostics immobiliers à réaliser dans le cas de la vente ou de la location d’un bien immobilier avec le détail des conditions obligatoires et la durée de validité du diagnostic :
Diagnostic immobilier : obligation du vendeur
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Nature du diagnostic |
Condition |
Durée de validité |
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Diagnostic relatif à l’exposition au Plomb (CREP) |
pour un bien antérieur à 1949 |
illimitée si aucune détection |
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Diagnostic Amiante |
pour un bien antérieur à 07/1997 |
illimitée si aucune détection |
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Diagnostic Gaz |
si l’installation a + 15 ans |
3 ans |
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Diagnostic Electricité |
si l’installation a + 15 ans |
3 ans |
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Diagnostic relatif à la présence de termites (Termites) |
selon la localisation et arrêt préfectoral |
6 mois |
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Diagnostic sur l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) |
selon arrêt préfectoral dans les zones concernées |
6 mois |
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Diagnostic de performance énergétique (DPE) |
pour tous les biens immobiliers |
10 ans |
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Attestation de superficie Loi Carrez |
pour la vente de biens en copropriété uniquement |
illimitée si aucune modification de surface |
Diagnostic immobilier : obligation du bailleur
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Nature du diagnostic |
Condition |
Durée de validité |
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Diagnostic relatif à l’exposition au Plomb (CREP) |
pour un bien antérieur à 1949 |
illimitée si aucune détection |
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Diagnostic Amiante |
pour un bien antérieur à 07/1997 |
illimitée si aucune détection |
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Diagnostic sur l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) |
selon arrêt préfectoral dans les zones concernées |
6 mois |
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Diagnostic de performance énergétique (DPE) |
pour tous les biens immobiliers |
10 ans |
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Attestation de superficie Loi Boutin |
pour la location de biens |
illimitée si aucune modification de surface |
Selon la nature du bien immobilier, si l’un de des diagnostics immobiliers venaient à manquer dans le Dossier de Diagnostic Technique, l’acquéreur pourra procéder à l’annulation de la vente ou bien exiger une baisse du prix déboursé. Si un diagnostic immobilier n’a pas été délivré au moment de la vente, votre acquéreur, une fois devenu propriétaire, a toute liberté pour faire établir un diagnostic. Si celui-ci se révèle positif, il est en droit de se retourner contre vous et de vous demander la prise en charge des travaux qui s’avéreraient nécessaires, sans que vous puissiez invoquer la garantie contre les vices cachés.
Il vaut donc mieux réaliser correctement l’ensemble des diagnostics immobiliers mais surtout les faire réaliser par des professionnels agrées. Vous trouverez dans cet article le détail des prix et tarifs des différents diagnostics immobiliers.
Qui contacter pour un diagnostic immobilier ?
Pour être valide, les différents diagnostics immobiliers doivent être établis par un professionnel agréé dont les compétences sont certifiées par le comité français d’accréditation (COFRAC). Où trouver un professionnel certifié pour réaliser un diagnostic immobilier ? Pour trouver un professionnel qui effectue des diagnostics immobiliers, rien de plus simple. Il vous suffit de faire une demande de devis diagnostic immobilier. Des diagnostiqueurs vous contacteront pour vous proposer leur tarif. Vous n’aurez plus qu’à choisir votre diagnostiqueur immobilier.
A la vue du nombre de diagnostic immobilier que vous devez fournir, la facture risque d’être très vite importante. Il existe cependant plusieurs astuces pour réduire significativement la facture du diagnostic.
Définir ses besoins de diagnostic immobilier
En déterminant strictement les diagnostics immobiliers dont vous avez besoin, vous ne réaliserez que les diagnostics utiles pour la vente ou la location de votre bien. De même, vérifiez les dates de validité des documents dont vous disposez déjà.
Réaliser vos diagnostics immobiliers par le même prestataire
Autre astuce : réaliser tous les diagnostics nécessaires au DTT par le même prestataire. Vous pouvez ainsi espérer réduire la facture globale jusqu’à 35%. Ce qui constitue une économie importante sur le prix total des diagnostics immobiliers.
