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Réglementation pour les travaux d’une maison mitoyenne

Quel est la réglementation pour les travaux d’une maison mitoyenne ? Quels sont les droits et les obligations des propriétaires d’un mur mitoyen ? Comment mettre en place un projet travaux qui implique une intervention sur un mur mitoyen, une clôture ou sur la propriété de votre voisin ? Travaux Bricolage vous donne toutes les informations sur la réglementation pour les travaux d’une maison mitoyenne et le processus à suivre lorsque votre projet travaux implique un intervention sur la partie mitoyenne de votre maison ou votre terrain.

 

Qu’est que la mitoyenneté ?

Avant de parler de réglementation mieux vaut définir précisément ce qu’on entend par mitoyenneté lorsqu’on évoque une réglementation travaux pour un mur ou un terrain mitoyen.

On parle de mitoyenneté lorsqu’un élément de votre terrain (situé à sa délimitation) a été édifié de manière commune entre les 2 propriétaires. On distingue 2 cas fréquents :

  • Un mur mitoyen : un même mur sépare votre maison ou votre terrain et celle ou celui de votre voisin.
  • Une clôture mitoyenne : une même clôture sépare votre terrain de celui du voisin (clôture, palissade, rangée de haie ou autre séparation commune).

Pourtant ce n’est pas forcement parce qu’un seul élément sépare les 2 propriétés que celui-ci est forcement mitoyen. En effet, une palissade érigée à la bordure de la propriété voisine, n’empiétant pas votre terrain, appartient bien à votre voisin sans que vous ayez le moindre droit de modification dessus.

 

Réglementation de la mitoyenneté

La mitoyenneté fair l’objet de plusieurs articles qui sont inscrit dans le Code Civil :

  • Pour un mur : articles 653 à 665
  • Pour tous les types de clôture : articles 666 à 670

Un mur ou une clôture considéré mitoyen ou mitoyenne l’est dans sa totalité, c’est à dire que chaque propriétaire possède l’intégralité du mur et de la clôture (et pas seulement la partie qui se situe de son côté).

 

Entretien d’un mur ou d’une clôture mitoyenne

De ce fait chaque élément mitoyen est à charge des 2 propriétaires. L’entretien est donc à la responsabilité des 2 propriétaires et les frais d’entretien doivent être partagés de manière équitable.

A priori, un mur séparant deux propriétés est supposé mitoyen. À défaut de titre établissant la mitoyenneté, la réglementation précise que certains signes de la construction définisse la mitoyenneté d’un élément ou non.

Par exemple, lorsque le sommet du mur possède une seule pente, le mur est supposé être la propriété du propriétaire du terrain dont la pente du mur en question est inclinée vers son terrain. Quand la pente est double, le mur est considéré comme mitoyen.

Autre exemple, lorsque qu’un mur sert à retenir la terre et que les deux terrains ne sont pas au même niveau c’est le propriétaire du terrain en surplomb qui sera le propriétaire (et donc le responsable) du mur. Par contre à partir du moment où ce mur est d’une hauteur l’empêchant de voir chez le voisin, le mur n’est pas seulement un mur de soutènement, mais aussi une clôture. Le mur est alors considéré comme mitoyen.

Le caractère mitoyen d’un mur ou d’une clôture peut faire débat et peut être source de conflit entre voisin (surtout si la mitoyenneté n’est pas déclarée sur un document officiel). Si vous avez des doutes sur la nature mitoyenne d’un mur ou d’une clôture nous vous invitons à consulter cette page web qui explique le caractère mitoyen d’un ouvrage.

 

Renoncer à la mitoyenneté d’un ouvrage

Dans certains cas, un propriétaire peut décider à renoncer la la mitoyenneté d’un ouvrage. Par exemple s’il ne veut pas prendre les frais d’entretien à sa charge. En renonçant à ses droits, il ne pourra par contre pas effectuer de travaux contre ce mur.

Le renoncement à la mitoyenneté d’un ouvrage se fait par lettre recommandée avec un accusé de réception. Vous pouvez également faire établir un acte signé devant notaire.

De même si un des propriétaires peut apporter la preuve qu’il est le seul à assumer l’entretien de l’ouvrage sur une période 30 ans, il peut revendiquer la propriété du mur et faire sauter le caractère mitoyen.

L’abandon de la mitoyenneté d’un ouvrage ne concerne que les éléments de clôture. Pour un mur mitoyen d’une maison, impossible d’abandonner sa mitoyenneté.

 

Construire ou planter à proximité d’un mur ou d’une clôture mitoyenne

 

Les conflits entre le voisinage peuvent intervenir lorsqu’un des voisins décide de construire à la bordure de son terrain. Des règles de construction sont à respecter selon les ouvrages et la situation des 2 propriétés.

 

Le bornage du terrain

Avant de lancer un projet de nouvelle construction (la pose d’une clôture par exemple), il faut s’assurer que la construction n’empiète pas sur le terrain de votre voisin. Si la construction en question empiète, votre voisin sera libre de faire détruire l’édifice (et peut même le faire détruire à vos frais). Mieux vaut donc bien préparer son projet.

Le bornage d’un géomètre permet de définir avec précision la délimitation de votre terrain et donc l’espace de construction à votre disposition.

Le géomètre examinera les documents cadastraux, les titres de propriété et les conventions pour délimiter de manière précise votre terrain. Il pourra ainsi rédiger un procès-verbal de bornage. Il sera d’ailleurs conseillé de déposer ce procès-verbal chez le notaire pour lui donner une valeur officielle et prévenir les éventuelles contestations.

Dans l’article suivant, vous trouverez plus d’information sur le bornage et tarif d’un géomètre.

 

Poser une nouvelle clôture

Une clôture doit être établie à l’extrême limite de votre propriété et ne pas empiéter sur le terrain de votre voisin. Tant que vous êtes sur votre propriété, vous n’aurez donc normalement aucun restriction pour poser une clôture. Si la clôture dépasse sur le terrain de votre voisin, celui-ci est en droit d’exiger sa démolition.

Veillez également à bien respecter les règles d’urbanisme en vigueur selon votre emplacement. De même si vous êtes en lotissement, un cahier des charges peut vous imposer des conditions particulière (par exemple au niveau de la couleur ou de la hauteur).

N’hésitez pas à vous renseigner en mairie avant d’attaquer les travaux. Vous pouvez aussi prévenir votre voisin. Rien ne vous y oblige, mais c’est une preuve de courtoisie et il est toujours mieux de lui signaler ce type de travaux avant le début du chantier.

Attention, vous ne pouvez clore votre terrain si votre voisin a un droit de passage.

 

Ouvrir une fenêtre

Si vous avez pour projet de mettre en place une nouvelle fenêtre, quelques règles seront à respecter afin que votre projet soit conforme à la réglementation sur la mitoyenneté. En effet, pour préserver l’intimité de vos voisins, des distances doivent être respectées.

Le Code Civil précise que vous ne pouvez avoir de vues droites donnant sur la propriété voisine, sauf si la distance entre le mur où pratique l’ouverture et le fond de votre voisin est d’au moins 1,90 m. Pour les vues obliques, la distance minimale est de 0,60 m. Toutefois, ces distances n’ont pas à être respectées si la fenêtre donnent sur un mur aveugle (sans ouverture), sur un toit fermé ou sur le ciel.

 

Réglementation des plantations par rapport au voisin

La réglementation pour les travaux d’une maison mitoyenne concerne également les plantations pouvant être présentes dans votre jardin? Des distances peuvent être à respecter pour les plantations. En lotissement, le cahier des charges peut vous imposer certaines prescriptions.

Dans les autres cas ce sont les règles du Code Civil qui s’imposent. Ainsi, les arbres et arbustes doivent pousser à une distance minimale de 2 m par rapport à la limite du terrain s’ils ont une hauteur supérieure à 2 m. Une distance de 50 cm suffira si leur hauteur est inférieure à 2 m. Ces distances se calculent du centre de l’arbre jusqu’à la limite séparant les terrains.

Il n’y a pas de distance minimale à respecter à Paris et en région parisienne pour les distances de plantation. Pour vous en assurez, renseignez-vous auprès de votre mairie car des exceptions peuvent être présentes en fonction de votre géolocalisation.

 

Travaux sur un ouvrage mitoyen

Si votre mur ou votre clôture est mitoyenne, vous aurez la possibilité d’exploiter l’ouvrage à votre guise pour réaliser des constructions contre le mur ou la clôture mitoyenne et également d’y enfoncer des poutres ou solives dans son épaisseur.

Dans le dernier cas, il faudra quand même laisser un espace de 5,5 cm du côté de votre voisin. Si votre voisin veut, au même endroit, placer des poutres ou solives, il peut vous contraindre à raccourcir ces éléments jusqu’à la moitié du mur.

Vous trouverez plus d’informations sur ce point sur cette page web qui présente les cas de construction sur un mur mitoyen.

Vous pourrez librement adosser une construction à un mur mitoyen. A ce sujet, si la construction est supérieure à 5 m2 vous devrez faire une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire pour les extensions les plus grandes.

 

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Pour un mur mitoyen, vous pouvez également, si vous le souhaitez, réaliser une élévation de mur. Pas besoin de l’autorisation de l’autre propriétaire. Les travaux seront par contre à la charge du décideur. Dans le cas où votre voisin ne souhaite pas partager votre projet, il n’est pas tenu de payer pour ces travaux.

Chaque propriétaire peut décider de surélever le mur sans obtenir nécessairement l’autorisation du voisin mais il reste cependant prudent de l’informer de votre projet, car il conserve le droit d’exiger que vous preniez entièrement à votre charge la reconstruction de l’ouvrage si l’état du mur existant ne supporte pas la surélévation.

En ce qui concerne les plantations, libre à vous de cultiver tous les types de plante sur le mur (les limites de plantation ne s’appliquent pas pour les plantes en espalier). Par contre il ne faudra pas que les végétaux dépassent du sommet du mur. Chaque propriétaire à le droit d’accrocher ce qu’il souhaite sur sa partie du mur, tant que l’objet accroché ne remet pas en cause la solidité et la viabilité du mur.

En aucun cas il ne sera possible de réaliser une ouverture sur mur en mitoyenneté sans l’accord des 2 propriétaires.

 

Autorisation pour effectuer des travaux chez votre voisin

 

Dans le cas où vos travaux d’aménagement demandent une intervention sur le terrain de votre voisin vous devrez avertir celui-ci du passage des ouvriers sur son terrain.

Vous pouvez bien sûr le prévenir oralement mais une lettre officielle d’autorisation est un bon moyen de prévenir les éventuels problèmes qui pourraient survenir. Veillez à bien préciser sur la lettre, la durée de l’intervention et le détail de celle-ci.

 

faire des travaux en passant chez le voisin

Un simple accord oral suffira amplement mais pour éviter les conflits mieux vaut rédiger une lettre officielle de demande d’autorisation.


 

Dans le cas où votre voisin refuse de vous autoriser l’accès, vous pouvez saisir le président du Tribunal de Grande Instance par une action « en référé ». Il s’agit d’une procédure d’urgence permettant d’obtenir une décision rapide. Vous pouvez ainsi demander au juge de vous autoriser à pénétrer chez votre voisin pendant la durée des travaux. Si le refus d’accès n’est pas justifié de façon plausible vous devriez obtenir sans problème un accès pour les travaux. Mais avant ce type de démarche il est fortement conseillé d’en discuter simplement avec le voisin pour trouver un compromis et ne pas créer de tensions inutiles.

Auteur: Pro Bricolage

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4 commentaires

  1. Bonjour, nous possédons une maison avec un mur mitoyen chez notre voisin. Ils ont décidé sans nous en parler de faire la réfection de leur mansarde et toiture en tôle gondolé. Nous pour uniformiser la maison qui était au départ en bardeau noir continuons à utiliser ce matériel.

    Pouvez vous me dire si c’est réglementaire. Les maisons sont maintenant différentes et pas aussi jolies.

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    • Bonjour,

      Théoriquement tant que la toiture est de leur côté ils ont le droit d’apporter les modifications souhaitées tant que celles-ci n’altèrent pas la condition générale de la toiture (et dans la mesure où sont établis des limites précises de propriété pour la toiture et donc que le toit n’est pas en copropriété). Après, il faut savoir que l’utilisation des matériaux de toiture est également réglementée selon les villages et villes (de même pour les façades). Ainsi on ne peut pas utiliser n’importe quels matériaux pour refaire sa toiture. Je vous invite à vous renseigner en mairie si une réglementation en la matière existe selon votre géolocalisation.

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  2. Bonjour, il y a 5 ans, notre voisin a fait des travaux de rénovation sur ruine en modifiant son toit et une partie du notre -mais légère et sans autorisation de notre part. Cependant, depuis 5 ans plus rien, propriétaire absent, le toit n’est pas fini, du coup le notre non plus et il n’a pas non plus posé de gouttières, ce qui fait que notre façade en pisé souffre à chaque pluie. Que pouvons nous faire sachant que les dégâts occasionnés sont minimes mais existants et que le propriétaire a disparu de la circulation ? Merci pour vos informations

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    • Bonjour, Je vous invite à signaler le problème directement auprès de votre mairie. D’après vos dires, la maison en question semble être abandonnée. Il faut donc vous renseigner auprès du service du cadastre de la commune où vous vous situez pour obtenir plus d’informations. Vous pouvez dans le même temps signaler le problème de gouttière qui provoque des dégâts (toujours auprès de votre mairie).

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