La mitoyenneté d’un toit n’est pas toujours évidente à déterminer et à comprendre.
La première étape est donc de définir si votre toiture est mitoyenne ou non.
Il est important de comprendre si la toiture est en mitoyenneté avec votre voisin ou s’il s’agit simplement une toiture accolée à celle de votre voisin.
La distinction est importante, car les règles de mitoyenneté qui s’appliquent seront différentes selon les cas. Ces règles imposent notamment certaines procédures et obligations pour les travaux d’entretien ou de rénovation de la toiture. De même si vous avez un projet de toiture, la mitoyenneté de votre toit peut sensiblement compliquer les choses.
Comment savoir si ma toiture est mitoyenne ? Quelle est la réglementation en vigueur pour une toiture mitoyenne ? Comment procéder à des travaux de toiture si mon toit est mitoyen ? Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre dans une présentation des différentes règles de mitoyenneté d’un toit.
Comment savoir si ma toiture est mitoyenne ?
C’est la première question à se poser. En effet, une toiture mitoyenne signifie que vous êtes propriétaire du toit avec votre voisin qui en possède également la propriété. La mitoyenneté d’une surface entend que la surface en question est la propriété de plusieurs personnes sans aucune distinction entre ses personnes.
Ainsi, peu importe la surface concernée par la mitoyenneté ou sa répartition entre les propriétaires, cette surface est la propriété à part égal des propriétaires concernés.
Le caractère commun relève de plusieurs faits, à savoir :
- Il faut que la toiture se trouve en limite de propriété
- Il faut que la construction ait été commune
C’est sur ce second point que souvent les litiges portent.
2 moyens permettent de s’assurer que la toiture est bien mitoyenne, à savoir :
- La prescription acquise : il s’agit du délai de 30 ans. Si depuis plus de 30 ans, la toiture s’appuie sur le mur du voisin, la mitoyenneté est reconnue comme acquise.
- Le titre de propriété : il s’agit de vérifier la mitoyenneté du mur sur lequel repose la toiture. Si le mur est mitoyen, la toiture l’est aussi.
- La présomption de mitoyenneté : il faut se référer aux articles 653 et 666 du Code Civil qui énoncent les conditions de mitoyenneté d’un mur. Si le mur est réputé mitoyen, la toiture le sera tout autant.
Toiture mitoyenneté total ou toiture accolée ?
Le problème, c’est qu’il est rarrement indiqué si la toiture est mitoyenne ou non. Par défaut, si les murs sont mitoyens, on s’accordera pour dire que la toiture l’est aussi (sauf indication contraire clairement et officiellement notifiée).
Le caractère mitoyen de la toiture implique l’ensemble des éléments de cette dernière. Les autres éléments (combles, plancher du grenier) ne sont pas compris dans la mitoyenneté de toiture.
La mitoyenneté des toits donne les mêmes droits de propriété à chaque voisin. Cela induit donc le partage des frais de réparation et d’entretien du toit mitoyen, peu importe la localisation des problèmes de toiture.
Et cela implique aussi d’obtenir l’autorisation du voisin avant de réaliser des travaux sur la toiture.
Là où ça se complique, c’est lorsque des problèmes d’écoulement des eaux, d’isolation ou encore d’étanchéité sont décelés et que l’un des propriétaires refuse les travaux.
Si votre toiture est mitoyenne à vous de faire preuve de bon sens pour mener à bien les travaux d’entretien et de rénovation du toit.
Voici ce qui est préconiser de faire selon les problèmes de toiture mitoyenne :
- Besoin d’entretien général de la toiture : partage des frais
- Besoin d’une rénovation de toiture : partage des frais
- Fuite ponctuelle de la toiture sur votre côté : il est recommandé de proposer à votre voisin de prendre en charge les réparations de la fuite qui vous concerne
Tout est ici question de dialogue et de bon sens. Car sur une toiture mitoyennene, vous ne pouvez intervenir qu’avec l’accord de votre voisin. Si celui-ci ne veut pas payer pour des interventions sur votre côté de la toiture, mieux vaut proposer de prendre à vos charges ces coûts de réparation. Le dialogue en sera d’autant plus simple si une intervention générale est ensuite nécessaire.
Si vous souhaitez faire payer votre voisin pour une fuite sur votre côté de toiture, celui-ci peut tout simplement refuser de faire les travaux et vous devrez aller jusqu’à l’intervention d’un médiateur pour trouver un accord.
Légalement, quelque soit l’intervention ou les travaux effectués sur une toiture mitoyenne, les frais doivent être partagé de façon équitable entre les différents propriétaires. De même les travaux ne peuvent être effectués que si l’ensemble des propriétaires ont donné leur accord.
Le coût d’intervention pour des travaux de rénovation ou réfection de toiture est donc à partager équitablement entre les différentes propriétaires de la toiture, peu importe la surface du toit concerné.
Il est conseillé de faire preuve de bon sens selon les situations, comme précédemment expliqué, pour éviter les conflits inutiles et compliquer les travaux sur une toiture mitoyenne.
Réglementation d’une toiture mitoyenneté
Dans la mesure où la toiture mitoyenne appartient au sens des articles 653 à 676 du code civil aux deux propriétaires, chacun possède les mêmes droits sur ce toit et aussi les mêmes obligations.
De fait, chacun peut disposer et jouir de la toiture mitoyenne avec l’accord de l’autre propriétaire. Si vous voulez installer un velux sur un toit mitoyen pour éclairer vos combles, il faudra demander auparavant à l’autre propriétaire son accord.
Les frais sont eux aussi partagés à parts égales entre les propriétaires pour tout ce qui concerne la réparation, l’entretien et les travaux de rénovation.
Pour les travaux d’isolation, vous n’avez pas besoin de l’accord de votre voisin si vous réalisez une isolation de toiture par l’intérieur. Pour un projet d’isolation de toiture par l’extérieur, les choses peuvent se compliquer. En effet, selon la technique d’isolation par l’extérieur, les interventions sur la toiture peuvent être nécessaires et donc nécéssiter un accord de l’ensemble des propriétaires du toit mitoyen.
Préférez dans tous les cas, avertir votre voisin de ce type de travaux.
Réfection d’une toiture mitoyenne
Vous avez tout à fait le droit d’effectuer une réfection de votre toiture. Il faudra néamoins demander l’accord de votre voisin.
Les frais et les coûts des travaux seront partagés en deux dans le cas d’une rénovation globale.
Si vous souhaitez rénover la surface de votre toiture et que votre voisin ne souhaite pas participer à la rénovation du toit, vous pouvez lui proposer de prendre à charge la globalité des travaux (par accord écrit).
Vous pouvez également trouver un compromi en proposant de prendre en charge le coût de travaux complet mais de rénover uniqument la partie du toit qui concerne votre surface.
Si le projet ne remet pas en cause l’aspect de sa partie de toiture et qu’il n’a pas à participer financièrement au projet, il peut donner son accord pour ce projet alternatif.
Par contre si votre projet implique forcément la rénovation total de la toiture, les choses peuvent se compliquer.
Si votre voisin refuse la rénovation de toiture, vous devrez soit abandonner le projet, soit solliciter l’aide d’un médiateur de judice pour arriver à un accord.
En ce qui concerne les servitudes d’écoulement des eaux, les eaux pluviales doivent s’écouler sur le terrain propriétaire ou sur la voie publique. Si un problème d’évacuation des eaux est constaté, les travaux sont légalement obligatoires et les coûts partagés entre les propriétaires de la mitoyenneté pour un problème survenu sur une toiture mitoyenne. Impossible de s’opposer à ce type de travaux.
Comment faire des travaux si la toiture est mitoyenne
Les travaux sur une toiture mitoyenne sont réalisés d’un commun accord des propriétaires. L’entreprise de réfection de toiture ou de réparation de toit intervient donc à la demande des deux voisins.
Les travaux d’entretien sont également à valider en amont par les deux parties avec accords écrits faisant foi.
Qui paye la réfection d’une toiture mitoyenne ?
La facture pour la réfection d’une toiture mitoyenne est partagée à part égale entre les propriétaires de la toiture mitoyenneté.
L’un des propriétaires, en cas de refus de l’autre partie, peut prendre l’ensemble des frais à sa charge mais devra toujours posséder l’accord pour l’intervention sur le toit.
S’il choisit d’intervenir sans accord, il engage sa responsabilité quant à la bonne réalisation des travaux. Le voisin défaillant peut donc ensuite l’attaquer en cas de problèmes.
Un compromi peut être trouver si les travaux de réfection de toiture sont pris en charge entièrement par le mandataire et qu’il effectue ses travaux uniquement sur la surface qui concerne sa partie de toiture (tant que le projet ne remet pas en cause le reste de la toiture).
Conditions pour faire des travaux sur une toiture mitoyenne
La condition sine qua non pour effectuer des travaux sur une toiture mitoyenne est d’obtenir l’accord écrit de votre voisin.
Sans l’accord de votre voisin difficile d’engager des travaux.
Les conditions pour mener des travaux sur une toiture mitoyenne sont très strictes. Mieux vaut favoriser le dialogue entre les différents propriétaires de la toiture pour trouver un accord.
En cas de désaccord, la première solution consiste à réparer votre toiture à vos frais sans le concentement de votre voisin.
Attention car en cas de problème lors des travaux de réfection, d’isolation ou de réparation, votre responsabilité sera engagée. Il est donc conseillé de faire des photos avant, pendant et après l’intervention de l’entreprise pour se prémunir en cas de litige, si votre voisin décide de vous attaquer en justice ensuite.
La seconde solution consiste à saisir un médiateur judiciaire afin de trouver une solution amiable au problème.
Dans tous les cas, une intervention sur une toiture mitoyenne quand les deux propriétaires ne sont pas d’accord reste source de conflit. Et souvent, ce conflit part de la somme à engager pour effectuer les travaux.
L’appel à un intermédiaire ou à un conciliateur de justice peut aider à résoudre les problèmes.
