Les gouttières sont des éléments indispensables puisqu’elles assurent la bonne évacuation des eaux pluviales s’écoulant sur la toiture. Tout bâtiment doit en avoir au moins une. Lorsque deux maisons ou deux immeubles sont accolés, il est fort probable que l’écoulement des eaux de pluie de leur toiture se fasse au moyen d’une seule et même gouttière par souci d’espace et de praticité : cela relève de la servitude d’égout des toits.
S’ils ne sont pas accolés, mais placés côte à côte (construction se trouvant en limite séparative de propriété), il y a de fortes chances que la gouttière de l’un d’entre eux se situe juste au-dessus de la bordure de propriété. Dans les deux cas, on parle de gouttière mitoyenne. Et dès lors qu’il s’agit de mitoyenneté, les risques de conflit de voisinage sont assez élevés : il est difficile de déterminer quelle responsabilité doit entrer en jeu.
Si vous vous trouvez dans une situation de mitoyenneté de toiture ou de logement, ce guide peut vous être d’une grande aide. Quelles sont les prédispositions à prendre en cas de gouttières mitoyennes ? Comment déterminer la mitoyenneté d’une gouttière ? Quelles sont les règles en vigueur en matière de gouttière qui dépasse chez le voisin ?
Loi sur le ruissellement des eaux de pluie
Selon l’article 681 du Code Civil, « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les verser sur le fonds de son voisin. ». Aucun propriétaire n’a donc le droit de faire déverser les eaux de sa toiture sur le terrain voisin, seulement sur le sien. Le cas échéant, il peut les évacuer sur la voie publique.
Cette règle laisse entendre qu’il est obligatoire que l’évacuation des eaux provenant de sa toiture se fasse uniquement sur son propre terrain ou, à défaut, sur la voie publique, et ce, qu’il y ait mitoyenneté ou non. Cela ne déroge pas à ce qui est prévu dans son article n°640 disant que l’eau de toiture d’un propriétaire peut s’écouler sur le fonds voisin si cet écoulement est le fruit de la configuration naturelle des lieux et non pas volontaire. Comme précédemment, il est question de servitude d’écoulement des eaux pluviales.
Mais d’après l’article 690 du même code, cette servitude de déversement ne s’acquiert pas par hasard. Elle doit découler soit d’une prescription trentenaire (servitude apparente et continue), soit d’un commun accord (conventionnel) entre les parties concernées, soit par titre légal.
Est-ce que ma gouttière est mitoyenne ?
Pour mieux appréhender le sujet, il faut commencer par comprendre ce que sont des gouttières mitoyennes.
En effet, étant donné qu’elles font partie intégrante de la toiture et que la mitoyenneté de celle-ci n’est pas évidente, la mitoyenneté de la gouttière ne l’est donc pas non plus. Sans avoir cette certitude, vous ne pourrez déterminer lequel de vous deux (vous et votre voisin) a tort si un problème survient.
Dans quel cas une gouttière est mitoyenne ?
La gouttière est dite mitoyenne si elle remplit l’une des conditions suivantes :
- La gouttière est commune aux deux bâtiments, les deux parties se sont mises d’accord sur le fait d’utiliser la même gouttière pour évacuer leurs eaux de toiture. C’est la servitude conventionnelle de déversement des eaux pluviales.
- La gouttière est commune aux deux bâtiments et les deux parties se sont toujours servies d’elle pour évacuer les eaux pluviales de leur toiture pendant plus de 30 ans. C’est la servitude de déversement des eaux pluviales par prescription trentenaire.
- La gouttière est commune aux deux bâtiments, les deux parties se sont accordées sur le fait de l’utiliser, toutes les deux, pour évacuer les eaux de pluies de leur toiture et ils ont en fait état par écrit (accord mutuel par ecrit). C’est la servitude de déversement des eaux pluviales par titre légal.
A noter : puisqu’on est toujours en train de parler de servitudes, il est aussi important de souligner que si la gouttière d’un propriétaire dépasse sur le terrain de son voisin et que ce dernier n’a rien fait pour changer cela pendant 30 ans, la servitude de surplomb de gouttière est acquise.
Elle s’obtient également par prescription acquisitive de 30 ans. Le voisin n’a pas protesté pendant 30 ans. Du point de vue légal, la gouttière en question peut rester à sa place.
Comment vérifier le caractère mitoyen de ma gouttière ?
Pour vérifier le caractère mitoyen d’une gouttière, il faut que ses présumés copropriétaires démontrent qu’ils sont d’accord sur la manière dont la gouttière est utilisée. Aucune preuve n’est nécessaire si la mitoyenneté est conventionnelle.
Si, par contre, elle a été obtenue par titre légal ou par prescription trentenaire, il faut apporter le titre ou bien les documents, les photos et les témoignages pouvant confirmer cette légalité ou cette prescription.
Les règles de mitoyenneté d’une gouttière
Par application de la loi, notamment celle de l’article 681 du Code Civil, chaque propriétaire doit faire en sorte que les eaux provenant de sa toiture soient évacuées sur son terrain ou sur la voie publique et non pas dans la cour de son voisin.
Dans le langage juridique, il s’agit là à la fois d’une obligation de moyen et d’une obligation de résultat puisque, si tel n’est pas le cas, il est du devoir du propriétaire de revoir la configuration de sa toiture ainsi que celle de ses gouttières.
S’il n’est pas question de gouttière sur mur en limite de propriété, mais de gouttière commune, les règles demeurent les mêmes sauf si la mitoyenneté de la gouttière est confirmée et que les deux parties valident son emplacement et son utilisation actuels.
Problème de gouttière avec le voisin : Que dit la loi en cas de litige ?
Il y a litige lorsque les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la mitoyenneté ou non de la gouttière source de conflit ainsi que sur les prédispositions à prendre pour résoudre ce problème.
Si le conflit porte sur le lieu de déversement des eaux de toitures, le principe est simple. Il est présumé que toute la partie du terrain située en dessous du rebord de toiture appartient au propriétaire de ce bâti.
Ce dernier n’est donc pas dans le tort si les eaux provenant de sa toiture sont évacuées à cet endroit précis. Pour que son voisin puisse l’accuser d’un manquement à l’article 681 du Code Civil, il faut qu’il puisse prouver que cette parcelle de terrain sur laquelle les eaux de pluie sont écoulées lui appartienne.
Si le conflit porte sur l’emplacement de la gouttière (empiètement sur le jardin du voisin), la première chose à faire est de convoquer le voisin ou le syndicat de copropriété de l’immeuble présumé dans le tort et essayer de trouver arrangement à l’amiable. Au bout de quelques temps, si le problème n’est toujours pas résolu, une lettre recommandée avec accusé de réception lui est envoyée pour le contraindre à nouveau de s’exécuter.
La prochaine étape concerne l’intervention d’un médiateur ou d’un conciliateur de justice. Et si après tout cela, il ne s’est toujours rien passé, l’ultime solution est de saisir le tribunal d’instance et de porter l’affaire en justice.
Remarque : il est possible pour les deux parties de faire un compromis en s’accordant sur une servitude de surplomb qui, cette fois-ci, n’est pas subie, mais assortie de droits et devoirs bien définis.
