Votre appartement est équipé d’un balcon ou d’une terrasse ? S’il est agréable de se détendre dans ces espaces, ils peuvent être la source de problèmes. Dans une copropriété, les dégâts des eaux sont fréquents. Il s’agit des sinistres les plus courants. Qui est responsable d’un problème d’étanchéité du balcon à l’origine d’un dégât des eaux ? Qui doit payer les réparations ? Explications.
Quels sont les sinistres et accidents liés à des problèmes d’étanchéité d’un balcon ou d’une terrasse ?
Savez-vous différencier un balcon d’une terrasse ? Alors que le premier est une dalle nécessairement couverte qui avance dans le vide, la terrasse repose sur quelque chose et est découverte.
De nombreux sinistres sont à déplorer chaque année en raison du manque d’entretien des balcons et terrasses. Une absence d’étanchéité peut entraîner l’effondrement du balcon. Les deux principaux problèmes sont le dégât des eaux et l’effondrement.
Qu’entend-on par dégât des eaux ?
Un dégât des eaux est un dommage causé aux biens mobiliers ou immobiliers par l’action de l’eau. En ce qui concerne les balcons et terrasses, il peut ainsi s’agir :
- d’un problème de canalisation qui engendre une fuite ;
- d’un débordement des gouttières qui provoque l’accumulation d’une quantité importante d’eau.
Dans les deux cas, un problème d’étanchéité du balcon ou de la terrasse entraîne des fuites chez le voisin du dessous.
L’effondrement du balcon ou de la terrasse
Lorsque le balcon n’est pas étanche ou ne l’est plus, l’eau s’infiltre progressivement dans les fissures. Celles-ci se creusent, jusqu’à provoquer l’effondrement du balcon ou, dans une moindre mesure, des éboulements.
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Est-ce que les balcons font partie de la copropriété ?
Cet aspect est déterminé par le règlement de copropriété. Les copropriétaires sont ainsi libres de décider si les balcons et les terrasses sont des parties communes.
En règle générale, les terrasses et balcons sont considérés comme des parties communes à usage privatif. Dans ce cas, le propriétaire du logement n’est pas propriétaire du balcon, mais en a un usage privatif. Seul l’occupant du logement a le droit de l’utiliser.
Est-il obligatoire d’étancher un balcon ?
Bien que non obligatoire, étanchéifier d’un balcon est recommandée.
L’étanchéité des balcons et terrasse n’est pas obligatoire. Elle est en revanche fortement recommandée. Elle permet d’assurer la stabilité et la durabilité de l’ouvrage.
Qui est responsable de l’étanchéité d’une terrasse ou d’un balcon ?
Pour déterminer qui est en charge de l’étanchéité d’un balcon, il convient d’abord de comprendre à quels types de travaux appartient l’étanchéité et à quelle partie de l’ouvrage elle se rapporte.
Si le balcon est une partie commune à usage privatif, l’entretien courant appartient au propriétaire ou au locataire, mais la rénovation et le gros œuvre entrent dans les charges communes. Les travaux d’étanchéité sont ainsi financés par tous les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes.
Lorsque le balcon est privatif, le propriétaire doit assumer l’ensemble des frais inhérents à l’entretien (nettoyage, peinture, changement du revêtement superficiel) et aux menues réparations. L’étanchéité est toutefois considérée comme associée à l’ossature de l’ouvrage. C’est une nouvelle fois les charges communes qui permettent de prendre en charge les frais liés aux travaux d’étanchéité.
Dans les deux cas, l’étanchéité des balcons et terrasses doit être votée en assemblée générale. En cas d’urgence, le syndic de copropriété peut décider sans attendre un vote d’engager des travaux d’étanchéité afin d’assurer la sauvegarde de l’ouvrage.
En tant que locataire, l’étanchéité du balcon ne vous concerne pas. Il appartient à la copropriété de s’en charger. Le propriétaire fera le lien avec elle.
Qui souscrit une assurance dégâts des eaux ?
En cas de problème dans votre logement, souscrire une assurance est une façon de garantir l’indemnisation des victimes des dommages.
L’identité du souscripteur de l’assurance dépend de chaque situation :
- le logement est loué : Le locataire doit souscrire une assurance multirisques habitation qui couvre les dégâts des eaux. De son côté, le propriétaire peut souscrire une assurance propriétaire non-occupant ;
- le logement est occupé par le propriétaire : Ce dernier doit souscrire une assurance propriétaire occupant ;
- le balcon appartient aux parties communes : Le syndic de copropriété peut souscrire une assurance multirisques immeuble. Elle est facultative.
En ce qui concerne les balcons et terrasses, l’assurance qui vous intéresse est principalement celle de la copropriété.
Qui paie pour les dégâts des eaux dans les copropriétés ? La procédure
Lorsqu’un incident a lieu, la première étape est celle de la déclaration du sinistre. Elle peut être faite :
- par le syndic de copropriété si le balcon est commun ;
- par le propriétaire ou le locataire, s’il s’agit d’une partie privative.
Avant de déterminer qui doit payer en cas de dégâts des eaux provenant d’un balcon, il est nécessaire d’identifier l’origine de la fuite. La prise en charge de la recherche de la fuite dépend d’identité du propriétaire du balcon :
- si la terrasse ou le balcon sont des parties privatives, la recherche de la fuite est financée par l’assureur du propriétaire ;
- si la terrasse ou le balcon sont un élément des parties communes, alors la recherche est financée par l’assureur de la copropriété ;
- pour un problème lié à la structure du balcon, l’assurance du syndic prendra en charge les recherches.
Il est recommandé de réaliser un constat à l’amiable avec les personnes sinistrées. Si les dommages portent sur des parties communes, le constat doit être signé avec le syndic de copropriété. Le constat sera ensuite transmis aux assureurs concernés.
Si une assurance a bien été souscrite, la payeur sera la compagnie d’assurance qui couvre la partie du bien à l’origine du dommage. Dans le cas d’un problème d’étanchéité, lié donc à l’ossature de l’ouvrage, l’assureur du syndic de copropriété prendra en charge la réparation des dommages, que le balcon soit commun ou privatif.
La responsabilité civile, voire pénale, du syndic sera engagée.
Comment rendre un balcon étanche ?
Pour rendre une terrasse ou un balcon étanches, la solution la plus sûre et la plus pratique à mettre en œuvre est le système d’étanchéité liquide (SEL).
Plusieurs couches de résine liquide de polyuréthane sont appliquées sur le sol du balcon. Une fois sèche, la résine devient étanche et résiste aux fissures. De cette manière, vous éloignez les risques d’infiltration.
Quel artisan pour une étanchéité de terrasse ?
L’artisan le plus qualifié pour réaliser les travaux d’étanchéité sur terrasse ou balcon est le couvreur.
Le coût de travaux d’étanchéité dépend de leur nature :
- étanchéité toit-terrasse : entre 40 et 80 €/m², pose incluse ;
- étanchéité balcon : entre 20 et 60 €/m², pose incluse.
