Vous avez un projet de construction en vue ? Vous souhaitez rénover une partie de votre logement ou l’agrandir ? Vous aurez dans ce cas besoin d’obtenir un permis de construire ou de déposer une demande d’autorisation préalable de travaux. Le plan de masse est alors une pièce maîtresse de votre dossier. À quoi sert-il ? Quels sont les éléments qui doivent y figurer ? Où le trouver ou comment le réaliser ? Tout savoir sur le plan de masse.
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Lorsque vous faites construire une maison ou que vous réalisez un agrandissement ou une quelconque rénovation, le plan de masse est un document que vous devrez produire dans le cadre de vos démarches administratives.
En vertu de l’article R 431-9 du code de l’urbanisme, le plan de masse sera en effet annexé à votre demande de permis de construire ou intégré à votre dossier de déclaration préalable de travaux. Ce document sera ainsi nécessaire pour une construction, une rénovation ou un ajout d’élément extérieur, tel qu’une terrasse ou une piscine. Le plan de masse peut également être exigé à l’occasion d’une demande de raccordement aux réseaux publics.
Le plan de masse est un document graphique aérien qui replace l’ensemble des éléments de votre parcelle dans leur environnement. Vous y faites également figurer tous les éléments et constructions qui doivent être réalisés. Le plan de masse permet ainsi d’avoir une vue d’ensemble sur votre projet de construction, de rénovation ou d’agrandissement.
Vous pouvez différencier deux types de plans de masse :
- le plan de masse initial : Il fait un état des lieux de l’existant. Vous y indiquez les constructions et aménagements qui se trouvent déjà sur votre terrain ;
- le plan de masse projeté : Il s’agit du document qui donne à voir votre projet. Il correspond à l’état futur du terrain, une fois les constructions, agrandissements et aménagements réalisés.
À quoi sert-il ?
Grâce à votre plan de masse, l’instructeur de votre projet travaillant pour la commune ou pour tout autre organisme par lequel votre dossier doit passer est en mesure de vérifier que votre projet est :
- conforme aux réglementations en vigueur ;
- respectueux des règles de distance par rapport à l’espace public et au voisinage.
Le plan de masse n’est pas un document facultatif qui s’ajoute à la longue liste des documents à fournir pour vos demandes. Il s’agit d’un document essentiel, qui sera déterminant pour la décision prise par l’administration quant à la faisabilité de votre projet.
Plan de masse : que contient-il ?
Les éléments devant figurer sur un plan de masse sont précisément listés dans le code de l’urbanisme.
Pour être utile le plan de masse doit comporter certaines informations :
- l’orientation du plan de masse ;
- l’altitude de la parcelle ;
- les limites de parcelle ;
- l’emprise au sol des constructions ;
- les cotes (longueur, largeur, hauteur) ;
- les zones à creuser sur la parcelle ;
- les emplacements des constructions neuves ;
- les dimensions des constructions neuves ;
- les distances qui séparent les constructions neuves des limites de voisinage et des autres constructions ;
- les constructions existantes ;
- les arbres existants ;
- les arbres éventuellement à planter ;
- les arbres à déplacer ;
- les arbres à abattre ;
- les raccordements aux réseaux publics ;
- les éventuels assainissements privés ;
- les clôtures ;
- les talus ;
- les portails ;
- les aires de stationnement prévues ;
- les voies de circulation situées à l’intérieur de la parcelle.
Des lignes pointillées doivent par ailleurs indiquer la localisation du plan de coupe qui doit accompagner le plan de masse dans le dossier.
L’article R 431-9 du code de l’urbanisme et le Cerfa n°513 4305 récapitulent les différents éléments à intégrer à votre plan de masse.
Il est important de préciser que le plan de masse doit être réalisé en trois dimensions. Plus exactement, le plan est cotés en trois dimensions. Le document doit en effet faire figurer les données relatives à la longueur, à la largeur et à la profondeur des différents éléments.
À qui demander son plan de masse ?
Le plan de masse peut être réalisé par vos soins. Les tracés qui s’y trouvent doivent néanmoins être effectués avec rigueur, à l’échelle. Les dimensions qui y figurent doivent être fidèles à la réalité.
Il est préférable de confier la réalisation de votre plan de masse au constructeur ou à l’architecte qui suit votre projet. Il dispose de logiciels et d’outils dédiés. Vous devrez toutefois prendre en compte le coût de réalisation des plans dans votre budget travaux.
Dans le cadre d’une extension ou d’une rénovation, il vous est également possible de vous procurer le plan de masse de votre construction existante auprès du cadastre. Vous n’avez alors plus qu’à partir de cette base pour y ajouter les nouveaux éléments.
Comment réaliser un plan de masse ?
Pour réaliser un plan de masse de qualité, il est recommandé d’utiliser un logiciel de dessin assisté par ordinateur (DAO). Vous n’aurez que l’embarras du choix. Tout dépend de votre budget et de votre niveau de maîtrise de ce type de logiciels. Les plus connus sont Archicad® et Autocad®.
Pour commencer, vous devez disposer de certaines données essentielles : les cotes du terrain, sa forme et son altimétrie. Si vous ne les avez pas, il sera alors nécessaire de vous tourner vers un géomètre expert, qui prendra les cotes de votre terrain.
L’échelle la plus utilisée pour réaliser un plan de masse est l’échelle 1/200e. Dans ce cas, 1 cm de votre plan de masse correspond à 2 m dans la réalité. Choisissez une échelle conventionnelle et non une échelle du type 1/207e ou 1/323e. L’instructeur de la mairie peinerait trop à lire votre plan.
Quelle différence entre un plan de masse et un plan de situation ?
Le plan de masse, on l’a vu, a pour fonction de représenter graphiquement en vue aérienne la configuration de la parcelle et les différents éléments qui y figurent, existants ou à venir.
Le plan de situation a pour vocation à localiser un terrain sur le territoire d’une commune. Il permet de situer le terrain par rapport à la route, aux espaces verts et aux autres habitations. Su le plan de situation, vous voyez simplement apparaître les constructions existantes, sans plus de détails, et de manière succincte. En règle générale, l’échelle utilisée pour le plan de situation est l’échelle 1/1000e.
Plan de masse : que retenir ?
Le plan de masse est un élément central dans votre dossier de demande d’autorisation préalable de travaux ou dans votre dossier de demande de permis de construire. Il rend compte avec précision de la localisation et des dimensions des différentes constructions et aménagements situés sur votre parcelle ou à venir.
Le plan de masse initial et le plan de masse projeté permettront tous deux à l’instructeur de la mairie de vérifier la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme.
Il est préférable de confier la réalisation de votre plan de masse à un professionnel. Il s’agit en effet du plan le plus technique à réaliser.
