Que vous soyez locataire (preneur à bail) ou propriétaire-bailleur, vous êtes tenu d’entretenir le logement que vous louez. Le premier doit maintenir le logement en l’état et le second doit fournir au preneur un logement décent. Que se passe-t-il en cas de réparation à effectuer ? Comment savoir qui doit prendre en charge les travaux ? Que faire en cas de litige entre le propriétaire et le locataire ? Faisons le point.
Quels types de travaux et réparations sont à la charge du bailleur ?
Les grosses réparations sont prises en charge par le propriétaire. Il s’agit notamment :
- de l’entretien des toitures ;
- de l’entretien des murs ;
- de l’entretien des menuiseries ;
- de la protection contre le froid, la pluie et l’humidité ;
- des travaux de réfection de façade et de toiture ;
- des gros travaux portant sur les systèmes électriques et de chauffage ;
- du changement du chauffe-eau ou de la chaudière ;
- du remplacement des revêtements de sol ;
- du remplacement des revêtements de mur ;
- de la pose d’une porte blindée ;
- de la rénovation d’un mur porteur délabré ;
- du changement de boîte aux lettres ;
- de la création d’un espace vert ;
- des travaux d’amélioration des parties communes dans une copropriété.
Certaines petites réparations sont néanmoins supposées être supportées par le propriétaire :
- les réparations qu’il aurait dû effectuer avant la prise à bail, afin de redonner au logement toute sa fraîcheur et sa fonctionnalité ;
- les dégâts engendrés par un événement naturel imprévisible ;
- les réparations associées à l’usure normale du logement, bien que le locataire ait tout mis en œuvre pour laisser les lieux en bon état.
Lorsque le locataire entre dans les lieux, le logement doit être décent. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire est tenu de réaliser tous les travaux nécessaires, afin que le logement soit habitable. Avec l’accord du propriétaire, le locataire peut tout à fait prendre en charge le coût et la réalisation des réparations, moyennant une exonération temporaire de loyer.
Quels types de travaux et réparations sont à la charge du locataire ?
Les menus travaux d’électricité sont un bon exemple de réparations simples qui sont à la charge du locataire.
Le locataire est supposé prendre en charge les travaux d’entretien du logement, ainsi que les réparations courantes.
Il peut par ailleurs désirer décorer pour son agrément, afin de se sentir mieux chez lui. Dans tous les cas, les travaux seront à ses frais. Ils ne doivent toutefois pas transformer le logement. Le changement de moquette ou l’amélioration du vitrage sont des exemples. Si les modifications projetées constituent des transformations, il est impérativement tenu de demander l’autorisation au propriétaire.
Le décret du 26 août 1987 donne une liste non exhaustive des travaux entrant dans la catégorie des menues réparations.
Il s’agit notamment :
- du remplacement d’une vitre cassée ;
- du graissage d’un store ;
- des raccords de peinture ;
- de l’enlèvement de la mousse sur une terrasse ;
- de l’entretien du système de production d’eau chaude ;
- du remplacement des prises de courant ou des interrupteurs ;
- du remplacement des ampoules ;
- du remplacement d’une chasse d’eau ;
- du remplacement des joints de robinets ;
- de l’entretien de l’installation électrique ;
- de l’entretien de la plomberie ;
- de l’entretien des appareils électroménagers ;
- du débouchage des canalisations ;
- des travaux relatifs à l’alimentation en eau potable ;
- des réparations du système de ventilation ;
- de la réparation des canalisations ;
- du changement d’un robinet.
Ces menues réparations sont peu onéreuses et simples à réaliser.
Que doit faire le locataire en cas de grosses réparations ?
Si de grosses réparations doivent être effectuées dans le logement, le locataire est tenu de laisser le champ libre au propriétaire. Ce dernier doit en effet pouvoir exécuter sans contrainte les réparations nécessaires.
Le propriétaire est néanmoins supposé avoir informé le locataire de la réalisation des travaux par une lettre remise en main propre ou par une lettre recommandée avec accusé de réception. Cela s’appelle la notification de travaux.
Si la gêne occasionnée par les travaux est toutefois supérieure à 40 jours, le propriétaire est alors tenu d’offrir une baisse de loyer au locataire, afin de compenser le trouble de la jouissance de son logement.
Que faire en cas de litige ou désaccord ?
En cas de litige, le bailleur comme le preneur peuvent agir.
Du côté du bailleur
Lorsque le locataire a entrepris des travaux de transformation sans l’autorisation du propriétaire, ce dernier peut :
- lui imposer de remettre le logement en l’état au moment de son départ ;
- le poursuivre en justice ;
- choisir de conserver les transformations réalisées à son bénéfice. Dans ce cas, le locataire ne pourra obtenir un remboursement des frais engagés.
Lorsque le locataire s’oppose à la réalisation des travaux ou qu’il ne répond pas à la notification du propriétaire, ce dernier est en droit d’engager une procédure. Il demandera alors l’accord au juge afin de pouvoir pénétrer dans le logement et y réaliser les travaux.
Si l’intervention d’un avocat n’est pas obligatoire, celle d’un huissier est fortement recommandée.
Lorsque le locataire a dégradé le logement, le bailleur peut légitimement retenir une somme sur le dépôt de garantie versé par le locataire. Les retenues doivent néanmoins être justifiées par des factures ou des devis, et ce dans un délai de deux mois après la remise des clés. Si le montant de la caution est insuffisant pour couvrir l’ensemble des dépenses consacrées aux travaux de remise en l’état, alors le propriétaire peut se retourner contre le preneur à bail ou son garant.
Du côté du locataire
Si le propriétaire refuse ou s’abstient de prendre en charge une grosse réparation, trois solutions sont possibles. Il est néanmoins nécessaire de les utiliser successivement :
- l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle a pour objet de rappeler au propriétaire quelles sont ses obligations en matière de réparation ;
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- l’action en justice. Dans ce cadre, il peut être judicieux de faire venir un huissier de justice, afin qu’il constate l’absence de travaux.
En cas de retard important et même si la situation est critique, n’entreprenez jamais de réaliser les travaux sans autorisation de votre propriétaire.
Lorsque le propriétaire retient sur le dépôt de garantie des sommes supposées compenser des travaux réalisés à la suite de dégradations imputées au locataire, ce dernier peut contester cette retenue. Il peut en effet considérer qu’il n’est pas responsable des dégradations ou estimer que le montant conservé par le propriétaire est excessif. Le locataire peut alors saisir la justice et demander au juge de trancher à la fois sur le bien-fondé de la retenue et sur le montant. Pour prendre sa décision, il comparera l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant, tout en tenant compte de l’usure normale.
