Lorsqu’une demande de permis de construire est déposée en mairie et validée, il arrive fréquemment que des particuliers ou des associations souhaitent obtenir l’annulation de cette autorisation administrative. Les raisons sont diverses. Quelles sont les plus courantes ? Comment faire un simple recours gracieux en mairie ? Comment rédiger le courrier de recours gracieux ? Si ce dernier n’aboutit pas, comment faire un recours contentieux devant un juge ? Focus sur l’annulation d’un permis de construire.
Pourquoi faire une demande d’annulation de permis de construire ?
Les motifs qui peuvent justifier la décision de particuliers ou d’associations d’effectuer une demande d’annulation de permis de construire sont nombreux :
- le caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire ;
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives à la hauteur des bâtiments ;
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives à l’emprise au sol des constructions ;
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives à l’implantation par rapport aux emprises et voies publiques
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives aux règles de retrait par rapport aux limites séparatives ;
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives au stationnement ;
- le non-respect des règles d’urbanisme propres à certaines parties du territoire ;
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives à la salubrité et à la sécurité publique ;
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives à la protection du patrimoine ;
- le non-respect des règles d’urbanisme relatives à la protection de l’environnement et de la nature.
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Qui peut contester la délivrance d’un permis de construire ?
Toute personne qui considère avoir un intérêt à agir peut demander l’annulation d’un permis de construire. Cet intérêt à agir est caractérisé lorsque le projet affecte directement :
- les conditions d’utilisation ;
- les conditions d’occupation ;
- les conditions de jouissance du bien que la personne en question occupe ou détient.
L’intérêt à agir ne peut exister avant l’affichage en mairie de la demande de permis de construire.
En règle générale, le juge a une appréciation assez sévère de l’intérêt à agir. De cette façon, seuls les voisins directs sont considérés comme détenant un intérêt à agir.
En ce qui concerne les associations, l’intérêt à agir dépend de l’objet qu’elle défend, tel qu’il est défini dans les statuts. Il est par ailleurs à noter que seules les associations dont les statuts ont été déposés à la préfecture au moins un an avant l’affichage en mairie peuvent être autorisées à agir contre le permis de construire.
Comment faire un recours gracieux auprès de la mairie ?
Le délai pour agir contre un permis de construire est de deux mois à partir du premier jour d’affichage en mairie. En cas d’absence d’affichage en mairie, le délai est alors de six mois.
Avant tout recours, il est important de demander une copie du permis de construire, ainsi qu’une copie des règles d’urbanisme qui figurent dans le PLU de la commune, si ce dernier n’est pas en ligne. La copie peut être dématérialisée. Si elle est donnée sous format papier, le coût de la reproduction peut être facturé au demandeur.
Un recours gracieux est une demande de retrait du permis de construire qui a été autorisé par la mairie. Le recours est adressé au maire. Le courrier doit indiquer avec précision en quoi le permis de construire méconnaît les règles d’urbanisme. La demande de retrait du permis de construire doit être expresse.
La demande de retrait de permis de construire doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier est envoyé :
- au maire de la commune ;
- au bénéficiaire du permis de construire. La copie du recours gracieux envoyé en mairie doit être envoyée au bénéficiaire du permis dans un délai de 15 jours à compter de l’exercice du recours.
L’exercice du recours gracieux permet de proroger le délai légal de recours contentieux qui est de deux mois. Ce nouveau délai commencera à partir de la réponse donnée par le maire au recours gracieux. Trois types de réponses peuvent être formulées :
- une acceptation du recours ;
- un refus du recours ;
- un silence. Dans ce cas, si le maire conserve le silence durant une période de deux mois à compter de la notification, alors il vaut rejet du recours.
Le recours gracieux ne coûte rien d’autre que le prix de la lettre recommandée avec accusé de réception.
Comment faire un recours contentieux auprès du juge administratif ?
Si le recours gracieux ne fonctionne pas, il vous reste l’option du recours contentieux.
Le rejet du recours gracieux peut faire l’objet d’un recours contentieux. Le juge compétent pour traiter la demande est le juge administratif.
Le délai pour exercer le recours est de deux mois à compter de la notification expresse ou implicite de rejet du recours gracieux.
Comme c’est le cas pour le recours gracieux, la requête en annulation de permis de construire doit :
- indiquer en quoi le permis viole les règles de l’urbanisme ;
- demander expressément l’annulation du permis.
Le demandeur doit par ailleurs :
- justifier de son intérêt à agir, et joindre les documents qui le prouvent ;
- apporter la preuve du caractère régulier de la détention ou de l’occupation du bien (notamment un bail ou un acte de propriété) ;
- joindre une copie de l’arrêté qui porte le permis de construire contesté.
Dans un délai de 15 jours à compter de la saisine du tribunal, une copie de la requête doit être notifiée au bénéficiaire du permis de construire. La preuve de cette notification devra être apportée devant l’instance. L’absence de notification pourra justifier une décision de rejet de la demande d’annulation pour cause d’irrecevabilité de la requête.
Le demandeur n’a pas l’obligation de se faire représenter par un avocat. Il est toutefois recommandé de le faire. Les règles procédurales à respecter sont en effet nombreuses et complexes.
Le juge pourra prendre trois types de décisions :
- donner raison au demandeur et annuler le permis de construire ;
- rejeter la requête : Dans ce cas, le demandeur peut être condamné à payer les frais d’instance de la commune et du bénéficiaire du permis de construire ;
- surseoir à statuer en attendant que la commune régularise les éléments qui peuvent l’être.
Modèle de lettre pour exercer un recours gracieux contre un permis de construire
Pour vous aider à rédiger votre courrier, voici un exemple de lettre de recours gracieux :
« [Vos coordonnées]
[Les coordonnées de la mairie]
Objet : Demande de recours gracieux pour une demande d’annulation de permis de construire
Monsieur [Madame] le Maire,
Je vous informe que je désire exercer un recours gracieux aux fins de l’annulation de votre décision [référence de la décision] du [date de la décision] accordant une autorisation d’urbanisme à mon voisin, M./Mme [nom du voisin] , sur le terrain situé [adresse du terrain] pour les raisons suivantes [préciser les motifs qui justifient votre demande d’annulation du permis de construire] .
Je vous prie d’agréer l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature] »
