Votre immeuble est une copropriété ou va faire l’objet d’une mise en copropriété ? Vous êtes donc concerné par le DTG loi Alur.
Ce diagnostic technique global permet d’évaluer l’état général d’une copropriété. De fait, vous saurez pertinemment les travaux à effectuer pour entretenir votre patrimoine immobilier afin qu’il conserve toute sa valeur.
Obligatoire dans certains cas et soumis à vote de l’AG dans d’autre, le DTG permet un audit technique d’un immeuble complet.
Nous ferrons ici une présentation du diagnostic technique global pour une copropriété avec les obligations qu’impliquent le DTG ainsi que les tarifs pour la réalisation d’un DTG.
Qu’est-ce que le DTG ?
L’acronyme DTG signifie Diagnostic Technique Global. Il a été instauré par la loi Alur de 2014. Il vise à établir un audit technique immobilier complet permettant d’avoir une vue globale de l’état d’un immeuble.
De fait, il permet de savoir précisément les travaux qui sont à effectuer tant d’un point de vue énergétique que structurels.
Les diagnostics du DTG
Le DTG va porter son attention sur différents points de contrôle énoncés par la législation.
Il est à noter que le DTG ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur possédant les compétences nécessaires au regard de la loi.
Pour mener à bien sa mission, le diagnostiqueur va devoir :
- Analyser l’état apparent des parties communes et des équipements communs
- Faire un état de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires
- Analyser les améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble (état de l’immeuble)
- Diagnostiquer de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique
- Évaluer sommairement le coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années)
Le rapport du diagnostiqueur doit être présenté à l’AG des copropriétaires qui suit le DTG.
La législation autour du DTG
C’est la loi Alur de 2014 qui a instauré le DTG. Elle s’inscrit dans un contexte de salubrité des logements et de pérennisation du patrimoine immobilier. De fait, elle concerne plus spécifiquement les copropriétés qui vont nouvellement voir le jour et les copropriétés déjà existantes.
Elle a pour objectif d’évaluer l’état global de l’immeuble afin de prévoir les travaux de conservation du patrimoine pour les 10 années suivantes. L’évaluation énergétique de l’immeuble est aussi au cœur des préoccupations de la législation qui vise à réduire les consommations d’énergie du parc immobilier français.
Les textes légaux encadrant le DTG sont :
- La loi 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi « ALUR » : article 58
- Le code de la construction et de l’habitation : articles L731-1 à 5
- Le décret 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du Diagnostic technique global (DTG) des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété
Dans quel cas doit-on procéder à un DTG ?
Le DTG peut revêtir un caractère obligatoire dans certains cas. Mais dans la plupart des cas, il reste optionnel et soumis à la décision des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Il y a donc de fortes chances que vous ne soyez pas concerné par l’obligation d’effectuer cet audit technique immobilier.
3 cas entraînent l’obligation de procéder à un DTG :
- Réalisation d’un DTG suite à une procédure d’insalubrité
- Réalisation d’un DTG sur demande de l’assemblée générale des copropriétaire
- Réalisation d’un DTG suite à une mise en copropriété
Dans tous les cas, l’immeuble visé doit avoir plus de 10 ans.
DTG suite à une procédure d’insalubrité
Si votre immeuble a été déclaré insalubre, vous n’allez pas pouvoir déroger à la réalisation du DTG. Et pour une raison bien simple : c’est l’administration qui vous demande le justificatif de la réalisation du DTG. Vous avez donc l’obligation de faire auditer votre immeuble et de fournir les résultats au législateur.
Il faut noter que les conditions de réalisation du DTG sont soumises au vote des copropriétaires et adoptées à la majorité simple.
DTG sur demande de l’assemblée générale des copropriétaires
Là, il n’y a pas de caractère obligatoire. Le diagnostic technique est demandé par les copropriétaires en AG et voté.
Depuis 2017, le syndic de copropriété a l’obligation d’inscrire le DTG à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est à eux ensuite de décider s’ils veulent le faire ou pas.
DTG suite à une mise en copropriété
Si votre immeuble va prochainement être mis en copropriété, le DTG est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans. Là encore, c’est le vote à la majorité simple des copropriétaires réunis en AG qui décide des modalités de réalisation.
Pour quel type d’immeuble réalise-t-on un DTG ?
Vous l’aurez compris, le DTG s’applique aux immeubles de plus de 10 ans et qui sont ou vont être mis en copropriété. C’est notamment le cas pour les immeubles qui viennent d’être séparés par lot et acquis par des propriétaires différents.
Le diagnostic technique global de copropriété est à effectuer suite à une décision de l’AG des copropriétaires, pour une mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans ou encore suite à une procédure d’insalubrité. Le syndicat de copropriété est en charge de trouver le diagnostiqueur pour réaliser le DTG.
Qui contacter pour un DTG ?
Un DTG ne peut être effectué que par un diagnostiqueur ayant les compétences reconnues au niveau de la loi. Il faut donc que le professionnel justifie d’un titre au moins équivalent à bac + 3 dans le domaine des techniques du bâtiment. Il doit également pouvoir justifier d’un diplôme réglementaire inscrit dans la législation.
Prix d’un diagnostic technique global
Difficile d’estimer le coût d’un DTG, car la loi ne fixe pas de prix pour la prestation de service.
Voici donc les prix d’un diagnostic technique global de copropriété constatés selon différentes sources et méthodes de sondage :
- Prix d’un DTG de copropriété par catégorie de diagnostic :
- Pour un DTG sans audit énergétique ni DPE : de 1.700 € à 5.800 € (de 50 à 200 lots)
- Pour un audit énergétique : de 2.500 € à 7.500 € (de 50 à 200 lots)
- Pour un DPE : de 960 € à 1.800 € (de 2 à 50 lots)
- Prix moyen du DTG selon le professionnel choisi :
- Bureau d’étude : 11 340 €
- Bureau de contrôle (sans audit énergétique) : 2 400 €
- Bureau de contrôle (avec audit énergétique) : 6 480 €
- Cabinet d’architecte : 4 800 €
Lors de l’établissement du devis, il faut vérifier dans la proposition des différents professionnels :
- Que figure bien l’ensemble des diagnostics demandés y compris le diagnostic énergétique
- Pour combien de lots le devis est-il établi
Les travaux après un DTG
Lorsque le DTG fait état de travaux à réaliser, l’AG des copropriétaires réunis lors de la présentation du rapport du DTG doit aussi prévoir l’élaboration d’un plan pluriannuel de réalisation des travaux. Le syndic de propriété doit alors constituer un fond qui permettra de réaliser les travaux décidés sur les 10 ans à venir.
Pour autant, la rénovation énergétique revêt un caractère particulier dans ce plan de travaux. Elle peut se révéler obligatoire dans une certaine mesure, à savoir pour des immeubles construits après 1948, dont la surface est supérieure à 1000 m2 et dont le coût de rénovation est supérieur à 25 % de la valeur du bâtiment.
De fait, la rénovation énergétique devra être faite globalement et non pas élément par élément, ce qui aurait permis d’étaler les coûts.
Cependant, les coûts peuvent aussi être restreints puisque les travaux demandés rentrent sans doute dans les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique. Ce sera donc au syndic de la copropriété de monter les dossiers de demande d’aide en temps et en heure.
