Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location. Les logements classés F suivront en 2028. Pour des centaines de milliers de propriétaires bailleurs, la question n’est plus de savoir s’il faut rénover, mais quels travaux pour passer de G à E engager en priorité, dans quel ordre et pour quel budget. Bonne nouvelle : il n’est pas toujours nécessaire de tout refaire. En ciblant les bons postes, il est souvent possible de gagner deux classes énergétiques sans se lancer dans une rénovation lourde. Ce guide fait le point sur la législation, les travaux les plus efficaces, les prix détaillés matériaux et pose, la stratégie à adopter selon votre bien et le budget global à prévoir pour louer légalement votre logement.
Interdiction de location : ce que dit la loi
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Le principe est simple : un logement trop énergivore est considéré comme indécent, et un logement indécent ne peut pas être mis en location. Avant de chiffrer vos travaux, il est indispensable de comprendre les échéances qui s’appliquent à votre bien et les risques encourus en cas de non-conformité.
Le calendrier d’interdiction des logements G, F et E
L’interdiction de location se déploie en trois étapes. Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores, dits G+, consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale, sont interdits à la location. Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction s’étend à tous les logements classés G. Elle concernera les logements classés F au 1er janvier 2028, puis les logements classés E au 1er janvier 2034. En outre-mer, le calendrier est décalé de trois ans pour les classes G et F. Point important : l’interdiction s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail en cours signé avant l’échéance n’est pas automatiquement résilié, mais le logement devra être conforme dès la relocation. Viser la classe E permet donc de louer sereinement jusqu’en 2034, et viser la classe D met définitivement votre bien à l’abri du calendrier actuel.
Quels risques pour le propriétaire bailleur ?
Louer un logement classé G en 2026 expose le bailleur à des recours concrets. Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique, obtenir une réduction de loyer, voire sa suspension jusqu’à la mise en conformité du logement. S’ajoutent des conséquences indirectes : gel des loyers pour les logements F et G depuis 2022, décote à la revente et vacance locative. Seules quelques exceptions existent, notamment pour les contraintes architecturales avérées ou les refus de travaux en copropriété, mais elles sont strictement encadrées et ne dispensent pas d’engager une démarche de rénovation.
Refaire son DPE avant de chiffrer les travaux
Avant de demander le moindre devis, une étape peut vous faire économiser des milliers d’euros : vérifier la validité et la pertinence de votre diagnostic de performance énergétique. La méthode de calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026, et ce changement rebat les cartes pour de nombreux propriétaires.
La réforme du DPE 2026 peut vous sortir du statut de passoire
La réforme du DPE 2026 a modifié le coefficient de conversion de l’électricité, ce qui améliore mécaniquement l’étiquette des logements chauffés à l’électricité. Résultat : près de 850 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre coup de perceuse. Si votre DPE a été réalisé avant 2026, en particulier pour un logement chauffé par des radiateurs électriques ou pour une petite surface, faites-le refaire avant toute chose. Un logement classé G hier peut être classé F, voire E aujourd’hui. Le coût d’un nouveau DPE, entre 100 € et 250 €, est dérisoire comparé à celui de travaux devenus inutiles.
DPE ou audit énergétique : quel diagnostic pour cibler les bons travaux ?
Le DPE établit l’étiquette du logement, mais c’est l’audit énergétique qui hiérarchise les travaux. Facturé entre 800 € et 1 500 €, il propose des scénarios chiffrés avec le gain de classe estimé pour chaque bouquet de travaux. Il est d’ailleurs obligatoire pour vendre un logement classé E, F ou G, et exigé pour bénéficier de MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une rénovation d’ampleur. Pour un projet visant à passer de G à E, l’audit est le meilleur investissement de départ : il évite de dépenser dans des postes peu efficaces et sécurise l’obtention des aides.
Les travaux prioritaires pour passer de G à E : prix matériaux et pose
Tous les travaux ne se valent pas pour améliorer son DPE. Le classement énergétique dépend avant tout de l’isolation de l’enveloppe et du système de chauffage. Voici les postes classés par ratio efficacité/prix, avec pour chacun le détail des prix matériaux et pose constatés en 2026.
L’isolation thermique : le meilleur rapport gain/prix
L’isolation des combles est systématiquement le premier poste à traiter : jusqu’à 30 % des déperditions de chaleur passent par la toiture. Viennent ensuite les murs, responsables d’environ 20 à 25 % des pertes, puis le plancher bas. Sur un logement classé G, une isolation complète de l’enveloppe permet à elle seule de gagner une à deux classes.
| Travaux d’isolation | Prix matériaux | Prix pose | Prix total moyen |
|---|---|---|---|
| Combles perdus (soufflage) | 10 à 25 €/m² | 15 à 30 €/m² | 25 à 55 €/m² |
| Rampants de toiture | 30 à 60 €/m² | 30 à 70 €/m² | 60 à 130 €/m² |
| Murs par l’intérieur (ITI) | 20 à 50 €/m² | 30 à 70 €/m² | 50 à 120 €/m² |
| Murs par l’extérieur (ITE) | 50 à 100 €/m² | 70 à 120 €/m² | 120 à 220 €/m² |
| Plancher bas | 15 à 40 €/m² | 15 à 35 €/m² | 30 à 75 €/m² |
Le chauffage et l’eau chaude : le levier le plus puissant sur l’étiquette
Le mode de chauffage pèse très lourd dans le calcul du DPE. Remplacer une vieille chaudière fioul ou des convecteurs électriques anciens par une pompe à chaleur peut faire gagner deux classes à lui seul. Attention toutefois à l’ordre des travaux : isolez d’abord, chauffez ensuite, sous peine de surdimensionner votre équipement et de payer plus cher que nécessaire.
| Système de chauffage / ECS | Prix matériel | Prix pose | Prix total moyen |
|---|---|---|---|
| Pompe à chaleur air/eau | 8 000 à 14 000 € | 2 000 à 4 000 € | 10 000 à 18 000 € |
| Pompe à chaleur air/air | 3 000 à 8 000 € | 1 500 à 3 000 € | 4 500 à 11 000 € |
| Radiateurs à inertie (par unité) | 500 à 1 500 € | 150 à 300 € | 650 à 1 800 € |
| Chauffe-eau thermodynamique | 2 000 à 3 500 € | 500 à 1 000 € | 2 500 à 4 500 € |
Menuiseries et ventilation : les compléments indispensables
Le remplacement des fenêtres par du double vitrage performant améliore surtout le confort et la valeur du bien : son impact sur l’étiquette reste modeste, de l’ordre d’une demi-classe. La VMC, souvent négligée, est en revanche indispensable : un logement fraîchement isolé sans ventilation efficace développe condensation et moisissures, et le DPE en tient compte.
| Travaux | Prix matériaux | Prix pose | Prix total moyen |
|---|---|---|---|
| Fenêtre double vitrage (par unité) | 300 à 800 € | 150 à 350 € | 450 à 1 150 € |
| VMC simple flux hygroréglable | 400 à 1 000 € | 500 à 1 000 € | 900 à 2 000 € |
| VMC double flux | 2 000 à 4 500 € | 1 500 à 3 000 € | 3 500 à 7 500 € |
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Appartement ou maison : quelle stratégie adopter ?
Les travaux pour sortir du statut de passoire thermique ne se planifient pas de la même façon selon la nature du bien. La marge de manœuvre du propriétaire, les postes accessibles et l’ordre des priorités diffèrent sensiblement entre un appartement en copropriété et une maison individuelle.
En appartement : jouer sur les parties privatives
En copropriété, l’isolation de la façade ou de la toiture relève d’un vote en assemblée générale que vous ne maîtrisez pas. Concentrez-vous sur ce qui dépend de vous : remplacement du chauffage et de l’eau chaude sanitaire, isolation des murs par l’intérieur sur les parois froides, menuiseries et VMC. Cette combinaison suffit très souvent à faire passer un appartement de G à E, en particulier depuis la réforme du DPE 2026 favorable au chauffage électrique. Si la copropriété refuse des travaux collectifs indispensables, ce refus peut ouvrir droit à une dérogation, à condition d’en conserver la preuve.
En maison : traiter l’enveloppe avant le chauffage
En maison individuelle, vous êtes seul décideur. La stratégie gagnante suit un ordre précis : isolation des combles d’abord, murs ensuite, plancher bas si nécessaire, puis remplacement du système de chauffage dimensionné sur le logement isolé. Une maison classée G des années 60 à 80 chauffée au fioul ou au gaz ancien gagne fréquemment trois classes avec ce bouquet complet. Si le budget impose de phaser, le duo combles + pompe à chaleur offre le meilleur gain immédiat sur l’étiquette.
Quel budget prévoir pour passer de G à E ?
Le budget de rénovation énergétique dépend de l’état initial du logement, de sa surface et du nombre de classes à gagner. Pour un logement type de 60 à 70 m², trois scénarios se dégagent. Une rénovation légère, centrée sur un ou deux postes comme les combles et la VMC ou le seul changement de chauffage, se situe entre 5 000 € et 15 000 €. Une rénovation intermédiaire combinant isolation partielle et nouveau système de chauffage demande entre 15 000 € et 30 000 €. Une rénovation d’ampleur, avec traitement complet de l’enveloppe et des équipements, dépasse 30 000 € et peut atteindre 50 000 €. Ces montants s’entendent avant déduction des aides, qui changent radicalement l’équation.
Une bonne planification permettra de coordonner les travaux afin d’améliorer la classe énergétique du logement le plus rapidement possible.
Les aides financières pour réduire la facture
Plusieurs dispositifs se cumulent pour financer vos travaux. MaPrimeRénov’ soutient les bailleurs, avec un parcours par geste et un parcours rénovation d’ampleur particulièrement avantageux pour un saut de deux classes ou plus. S’y ajoutent les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’éco-PTZ jusqu’à 50 000 € sans intérêts, la TVA réduite à 5,5 % et, pour les bailleurs imposés au réel, le déficit foncier qui permet de déduire les travaux des revenus locatifs. Condition incontournable : faire appel à des artisans RGE, sans quoi la quasi-totalité des aides est perdue. Les barèmes évoluant chaque année, vérifiez les montants en vigueur au moment de déposer votre dossier.
Un investissement rentable pour le bailleur
Face à un devis de 20 000 €, la tentation de reporter est réelle. Le calcul mérite pourtant d’être posé : un logement interdit à la location ne rapporte plus rien, chaque année de vacance représente un loyer annuel perdu, et une passoire thermique se vend avec une décote de 10 à 20 % sur de nombreux marchés. À l’inverse, un logement rénové et classé E ou D se loue plus vite, autorise à nouveau la révision du loyer et prend de la valeur. Dans la plupart des cas, les travaux de mise en conformité s’amortissent en quelques années de loyers sécurisés.
Par où commencer votre projet ?
La feuille de route pour passer de G à E tient en cinq étapes : faites établir un DPE récent selon la méthode 2026, commandez un audit énergétique pour hiérarchiser les travaux, montez vos dossiers d’aides avant de signer les devis, confiez le chantier à des artisans RGE, puis validez le résultat par un DPE de sortie avant la remise en location. En anticipant dès maintenant, vous transformez une contrainte réglementaire en valorisation durable de votre patrimoine, et vous retrouvez le droit de louer votre logement légalement, sans craindre les prochaines échéances de 2028 et 2034.
