Comment calculer la surface habitable d’un bien immobilier ? Quelle est la législation en matière de calcul de surface habitable ? Quelles sont les différentes règles et obligations vis à vis de la loi Carrez ou la loi Boutin ? Quel est le prix d’un diagnostic professionnel pour le calcul de la surface habitable d’un bien. Travaux Bricolage vous donne toutes les informations sur le calcul de la surface habitable, la législation en vigueur et le prix d’un calcul de surface habitable.
Calcul surface habitable
Vous souhaitez mettre en vente ou en location un bien immobilier ? Vous allez donc devoir effectuer le calcul de la surface habitable au m2. Mais attention ce calcul ne doit pas se faire n’importe comment. Le calcul de la surface habitable est soumis à une législation précise. Selon les cas vous devrez faire appel à un professionnel pour effectuer un diagnostic officiel. Dans d’autres cas, le calcul de la surface habitable pourra se faire par vos soins mais une erreur de calcul peut vous être préjudiciable.
Nous verrons donc dans cet article les différentes lois et législations en vigueur pour le calcul de surface habitable. Nous verrons également comment calculer la surface habitable d’un bien immobilier soi-même et quel professionnel contacter pour un diagnostic officiel répertoriant le calcul exact de la surface habitable de votre bien immobilier. Découvrez les solutions pour réaliser un calcule de surface habitable.
Législation pour le calcul de surface habitable
Quel est la réglementation concernant le calcul d’une surface habitable ? Lors d’une vente ou une mise en location d’un bien immobilier, le vendeur ou le bailleur doit mettre à disposition de l’acquéreur ou du locataire les informations sur la taille du bien immobilier. On parle de surface habitable.
La mesure de la surface habitable est réglementée selon la nature du bien immobilier. Le calcul de cette surface répond à une certaine législation permettant ainsi de protéger le locataire ou l’acquéreur.
Le calcul de la surface habitable
Le calcul de la surface habitable doit donc de se faire d’après certaines règles et sous certains conditions. En cas de problème ou d’erreur de calcul, le locataire ou l’acquéreur peut se retourner contre son bailleur ou son vendeur.
Le calcul de la surface habitable répond à des règles en matière de calcul mais n’est pas forcement soumis à une exécution contrôlée. En d’autres termes cela signifie que ce calcul ne doit pas forcement être réalisé par un professionnel.
Législation en cas de vente
Pour la vente d’une maison ou un appartement en copropriété, la loi carrez fait matière d’autorité en ce qui concerne la mesure de la surface habitable. L’exécution du diagnostic pour mesurer cette surface doit être effectué par un professionnel agréé. Dans la mesure de la surface, on parle d’ailleurs de mètre carrez au lieu des m2 traditionnels.
Les maisons individuels, les terrains à bâtir ou l’achat sur plans ne rentrent pas dans le périmètre de la loi carrez. Les obligations en matière de calcul de surface habitable repose dans ces cas selon l’article R.111-2 du Code de la construction. Le calcul est en faite proche voir quasi similaire à celui effectué selon la loi Carrez excepté certains détails sur lesquels nous reviendrons plus loin dans cet article.
Pour la vente d’un bien en copropriété, le diagnostic carrez doit être présent dans la rédaction du contrat de vente.
A noter que le métrage carrez ne figure pas dans le dossier de diagnostic technique, mais vu l’obligation de sa réalisation par un professionnel, le diagnostic est souvent proposé par les professionnels réalisant les autres diagnostics immobilier nécessaires en cas de vente.
A ce sujet, vous retrouverez ici toutes les informations sur les diagnostics immobiliers et vos obligations juridiques dans le cas d’une mise en location ou de la vente d’un bien.
Rappel sur la Loi Carrez
Depuis 1997, la loi impose d’effectuer un diagnostic pour garantir la surface d’un logement : c’est le diagnostic Carrez. Le diagnostic Carrez est obligatoire lors de la vente d’un appartement ou d’un bien bien en copropriété. L’appel à un professionnel est obligatoire. En revanche pour une maison individuelle, rien n’oblige le vendeur à faire réaliser le diagnostic carrez pour la mesure de la superficie habitable.
En cas d’erreur de calcul de superficie, l’acquéreur peut se retourner contre vous et les conséquence peuvent aller jusqu’à l’annulation de la vente. Il est donc préférable de faire réaliser un diagnostic Loi Carrez par un professionnel, qui vous délivrera un certificat Loi Carrez.
Législation en cas de mise en location
Pour la mise en location d’un bien, le bailleur doit également mentionner la superficie habitable à la signature d’un nouveau bail. Cette obligation est conditionné par la loi Boutin. Contrairement à la loi Carrez, la loi Boutin n’oblige pas à le recours à un diagnostiqueur professionnel pour calculer la surface habitable.
Rappel sur la Loi Boutin
La mention de la superficie et de la surface habitable est obligatoire mais ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. Ne sont donc pas concernées par cette obligation les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Même si la loi Boutin n’oblige pas d’avoir recours à un diagnostiqueur professionnel pour calculer votre superficie habitable, nous vous le recommandons vivement. En cas de litige vous serez mieux protégé.
Comment calculer la surface habitable d’un bien ?
Le calcul de la surface habitable est différemment réalisé selon la nature du bien immobilier concerné. Le calcul de la surface habitable doit être précis car, de la surface calculée, dépendra le prix de la location ou la valeur du bien. Une erreur de calcul peut porter préjudice au bailleur ou au vendeur si la surface annoncée ne correspond pas à la surface réelle. Deux calculs différents sont généralement pratiqués pour mesurer la surface habitable d’un bien immobilier, maison comme appartement.
Calcul de la surface habitable au m2 régie selon l’article R.111-2 du Code de la construction
La surface habitable est donnée en m2. Pour calculer la surface habitable vous devez additionner la taille de l’ensemble des pièces de votre maison. Il s’agit en faite de la surface de plancher car il faut déduire du calcul les surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
Dans le calcul, il n’est pas tenu compte de la superficie de certaines surfaces. Une surface est officiellement exclue dès lors qu’elle n’est pas considéré comme un lieu de vie.
On ne tient donc pas comptes : des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
D’ailleurs, au niveau de la hauteur, seul les surfaces où la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1M80 peuvent être comptabilisées dans le calcul.
A noter : même si vos combles sont aménagés : assurez vous que ceux-ci sont bien déclaré comme combles aménagés pour être comptabilisé dans la surface habitable.
Calcul de surface privative appelée superficie Carrez régie selon la loi Carrez
Le calcul de la surface privative selon la loi Carrez est proche du calcul de la surface habitable présenté ci-dessus. Là aussi on intègre la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Encore une fois, il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.>
La seul différence se fait au niveau de la comptabilité de certaine pièce à vivre. Alors qu’une véranda est officiellement exclue dans la première méthode de calcul, le calcul de la superficie Carrez l’inclue dans la superficie privative (elle est close, couverte, d’une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez).
C’est aussi là aussi l’avantage de la loi carrez, si vous possédez une maison individuelle avec une grande véranda ou des pièces qui ne sont pas comptabilisé dans votre calcul de surface habitable, le calcul de la superficies Carrez peut augmenter potentiellement la taille de votre bien immobilier et donc sa valeur.
Même si votre maison est individuelle et que vous n’avez aucune obligation d’effectuer un diagnostic carrez, sa réalisation peut s’avérer au final plus intéressante.
A noter : dans le calcul de la superficie carrez, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne.
Litiges en cas d’erreur de calcul de surface habitable
Même si en théorie le calcul d’une surface habitable n’est pas compliqué, dans la pratique certains points peuvent être sombres et une erreur de calcul est vite arrivée. L’acheteur d’un bien immobilier peut alors être victime d’un mauvais calcul de surface habitable, notamment dans le prix du logement rapporté au m2, et peut alors se retourner contre le vendeur.
Litiges de surface pour un bien mise en vente
La mise en vente d’un bien doit faire l’objet d’un calcul de surface habitable mentionné dans l’acte de vente. Si la superficie n’est pas renseignée dans l’acte de vente, l’acheteur peut intenter une action en nullité de l’acte de vente et cela dans un délai d’un mois à compter de la signature.
Dans le cas d’une erreur où la différence entre la surface annoncée et la surface constatée est supérieure à 5%, l’acheteur peut demander une diminution proportionnelle à la superficie déclarée en trop. L’acheteur dispose d’un an pour réclamer une diminution de prix s’il se retrouve dans ce cas.
A contrario si la surface habitable réelle est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix pour le vendeur.
Dans certains cas les conséquences juridiques peuvent même conduire jusqu’à l’annulation de la vente.
Faire appel à un professionnel pour le calcul de la surface habitable vous permet de vous prémunir de ces risques en cas de litiges.
Litiges de surface pour un bien mise en location
De même que pour un bien mise en ventre, la déclaration de la surface habitable est obligatoire. D’après la loi Boutin qui fait matière d’autorité lors d’une mise en location d’un bien, la mention de la superficie habitable dois se faite dès la signature d’un nouveau bail.
Comme évoqué précédemment, nous vous rappelons que cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. Les locations meublées, secondaires et saisonnières ne sont pas concernées par la loi Boutin même s’il est évident que la mention de la surface habitable est recommandée.
En cas de litige, les sanctions sont les même que pour une mise en vente.
Pour info, ce n’est pas la loi Boutin qui prévoit ces sanctions mais le droit commun. En effet lors de la conclusion d’un contrat entre deux parties, tout ce qui est écrit par les contractants engagent ces derniers. Si le moindre des engagements n’est pas respectés, le contrat est susceptible de devenir nul ou du moins le deviendra facilement en cas de recours de la partie lésé.
Dans la pratique, les juges s’appuient sur la différence de 5% existant dans l’obligation de la loi Carrez. Le seuil de tolérance est donc le même pour un appartement ou un maison.
Ici encore l’appel à un professionnel est fortement recommandé même s’il n’est pas obligatoire.
Quel est le prix d’un calcul de surface habitable ?
Le prix d’un diagnostic Carrez ou Boutin variera selon la taille de votre maison, son emplacement, sa configuration mais surtout selon la façon dont vous allez faire réaliser ce diagnostic.
En effet lorsque vous faîtes réaliser des diagnostic immobiliers nécessaires pour la mise en location ou la vente d’un bien, il est souvent plus intéressant de faire réaliser tous les différents diagnostics par la même entreprise.
Si vous comparez le prix unitaire d’un diagnostic et son prix lorsque celui-ci est inclus dans un package complet, vous pouvez gagnez jusqu’à 35% par rapport au prix unitaire.
N’hésitez pas à consulter notre article pour plus d’information sur le prix d’un diagnostic immobilier.
Prix d’un diagnostic Carrez
| Attestation de superficie Loi Carrez | ||||
| 3 pièces | 4 pièces | 5 pièces | 6 pièces | +6 pièces |
| 100-110€ | 110-120€ | 120-130€ | 130-140€ | 140-160€ |
Prix d’un diagnostic Boutin
| Attestation de superficie Loi Boutin | ||||
| 1 pièce | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces | 5 pièces |
| >70-80€ | 85-95€ | 100-115€ | 105-120€ | 115-130€ |
Que ce soit pour une mise en location ou pour une mise en vente, nous vous recommandons vivement de passer par un professionnel pour le calcul de la surface habitable de votre bien. Même si, selon les cas, l’appel à un professionnel n’est pas toujours obligatoire, c’est pour vous la garantie d’une mesure correctement réalisé qui peut vous prémunir en cas de litige avec le locataire ou l’acquéreur.
