Terrain non constructible : que faire ?

Publié le 11, Mai 2015 dans Construction maison

Mis à jour le 02/04/2019 

Quelle est la législation en matière de terrain constructible ? Comment savoir si votre terrain est constructible ? Quels sont les recours possibles si votre terrain est un terrain non constructible ? Comment faire passer le statut de terrain non constructible en celui de terrain constructible ? Travaux Bricolage vous donne toutes les informations sur la législation en matière de terrain constructible et vous explique comment faire en cas de terrain non constructible.

Avant les années 1980, le nombre d’édifices érigés sans autorisation et sans aucune logique dénaturaient le paysage français et mettaient surtout en péril la sécurité des riverains habitant aux alentours. Certains de ces bâtiments étaient implantés sur des sols instables avec pour risque que l’édifice en question se dégrade et s’écroule avec le temps.

Ce phénomène avec cette construction non réglementée (appelé aussi mitage) a été considérablement réduit par la mise en place de règles d’urbanisme destinées à réglementer les constructions.

Les instances et notamment le Plan Local d’Urbanisme veillent maintenant au respect des règles élémentaires d’urbanisme. Le Plan Local d’Urbanisme fait aujourd’hui matière d’autorité pour les nouvelles constructions. C’est celui-ci même qui détermine quels terrains sont constructibles ou non. Si vous êtes propriétaire d’un terrain non constructible et que vous cherchez une solution pour transformer un terrain non constructible en terrain constructible, plusieurs possibilités s’offrent à vous.

Terrain non constructible : lois en vigueur

Un terrain non constructible est une parcelle de terre qui ne répond pas aux critères suivants :

• Aptitude à supporter le poids et les charges d’une construction
• Possibilité de viabilisation par raccordement à la voirie et aux réseaux d’eau potable, de gaz, d’électricité et de téléphone
• Autorisation juridique à accueillir la construction envisagée selon le Plan d’Occupation des Sols (POS), le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou la carte communale

Si le terrain que vous possédez ou souhaitez acheter ne remplit pas ces critères (l’ensemble de ces critères), il est déclaré terrain non constructible. Ceci peut est dû à de multiples causes telles que des problèmes de salubrité et de sécurité, le classement du lieu en tant que zone naturelle ou site protégé ou encore, la perspective de l’implantation d’un projet d’intérêt général.

Lors d’une vente de terrain, vous devez obligatoirement être informé de sa constructibilité avec une série de documents administratives vous donnant son statut et son état.

Faire passer un terrain non constructible en terrain constructible

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) est cependant susceptible d’évolution et un terrain non constructible peut devenir constructible par suite d’une décision de révision ou de modification.

Une commune a en effet la possibilité de déclasser un terrain. De plus, des exceptions existent et il est toujours possible d’engager des démarches auprès de la mairie en vue d’obtenir une autorisation de construire sur un terrain déclaré comme non constructible. Chaque situation est alors étudiée au cas par cas.

La présence de servitudes publiques peut limiter le droit de propriété. Toute construction peut par exemple être interdite sur une largeur de terrain qui doit être laissée vacante pour l’élargissement d’une route. Une servitude privée peut également frapper un terrain et y limiter les possibilités de construction.

Enfin, un terrain agricole n’est constructible que dans le cadre d’une activité à objet agricole ou pour la construction de la résidence principale de l’agriculteur qui en est propriétaire.

Par ailleurs, un permis de construire provisoire peut être délivré à titre précaire pour une durée limitée. Le bénéficiaire s’engage à démonter la construction et à remettre le terrain dans son état antérieur à la date fixée par le permis. Ce type d’autorisation s’applique notamment aux constructions saisonnières telles que les chapiteaux.

De plus, lorsque l’intérêt de la commune le justifie, le conseil municipal peut autoriser par délibération certaines constructions sur un terrain non constructible.

Avant de mettre un projet de construction en œuvre, il est prudent de demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel à la mairie. Celui-ci permet en effet de vous assurer de la constructibilité de votre terrain.

Comment utiliser un terrain non constructible ?

Sur un terrain non constructible, il est possible d’installer un abri de jardin ou un petit chalet sans fondations et d’une superficie inférieure à 2 m². Ceci n’est cependant pas valable si le terrain est situé en zone boisée protégée ou dans un périmètre sauvegardé. Les services de la mairie pourront vous renseigner à ce sujet.

Si vous avez pour projet de construire un chalet ou un garage de moins de 20 m² sans chape, ni fondations sur votre terrain inconstructible, vous devrez obtenir une autorisation de travaux en mairie. Pour construire un petit bâtiment de ce type avec fondations et chape, vous devrez déposer une demande de permis de construire auprès du service Urbanisme de votre mairie.

En revanche, vous pouvez sans problème installer une tente sur votre terrain inconstructible.

Si vous voulez installer un mobile home ou une caravane à demeure sur un terrain inconstructible, vous devrez obligatoirement obtenir une autorisation de la commune.

Sachez que l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme autorise la construction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans, sauf en cas de dispositions contraires du PLU, du POS ou de la carte communale. Par construction existante, on entend tout bâtiment qui a à la fois une existence légale et une existence physique.

Dans tous les cas, il vous est tout à fait possible d’acquérir ou d’exploiter un terrain non constructible à titre privé pour y créer un potager et vous adonner à une activité de jardinage.

Enfin, vous pouvez traiter avec un promoteur qui a des vues sur votre terrain inconstructible et auquel vous vous engagez à vendre lorsqu’il le deviendra afin qu’il l’exploite pour un projet d’urbanisation. Il est cependant conseillé de prendre toutes garanties sur ce type d’opération en vous adressant préalablement à un avocat.

Prix d’un terrain non constructible

Si vous possédez ou héritez d’un terrain inconstructible, sachez que celui-ci a un prix environ vingt fois inférieur au prix d’un terrain constructible pour le même nombre de m2.

Toutefois, être propriétaire d’un terrain, même s’il n’est pas constructible dans l’immédiat reste une valeur sûre. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune est en effet susceptible de modification et un terrain inconstructible peut devenir constructible. Dans ce cas, le terrain que vous possédez bénéficiera d’une forte valeur ajoutée. En revanche, il faut savoir que vous serez redevable d’une taxe sur la plus-value en cas de vente.

Pour faire estimer le prix de votre terrain non constructible, faites appel à un notaire. Il pourra vous renseigner de manière précise car il a accès aux valeurs de référence. Vous pouvez également vous rapprocher d’un agent immobilier. Ces professionnels connaissent le marché local et sauront estimer au mieux le prix de la parcelle cadastrée.

Peut-on faire viabiliser un terrain non constructible ?

Viabiliser un terrain consiste à le raccorder aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, d’assainissement et de téléphone.

Si vous possédez un terrain et que vous souhaitez y réaliser ou faire réaliser des travaux de viabilité, renseignez-vous préalablement auprès de la mairie de la commune.

Aucun texte n’interdit de demander le raccordement d’un terrain nu non constructible aux réseaux précités. Toutefois, le maire peut refuser le raccordement pour un motif lié à la bonne gestion et à la préservation de la qualité du service d’adduction d’eau.

Concernant le raccordement à l’électricité, le gestionnaire du réseau doit faire droit à toute demande qui lui est soumise.

Enfin, le maire peut refuser le branchement définitif d’une installation réalisée en méconnaissance des règles d’urbanisme. Dans ce cadre, seul un branchement provisoire peut éventuellement être accordé.