Comment acheter un terrain constructible ? Comment trouver un terrain à bâtir ? Faut-il acquérir un terrain constructible viabilisé ? Vous avez un projet de construction de maison et vous souhaitez acheter un terrain constructible ? Travaux Bricolage vous apporte les conseils pour réaliser votre projet d’achat de terrain constructible. Le guide d’achat de terrains constructibles.
Achat de terrain constructible : ce qu’il faut savoir
L’acquisition d’un terrain construction est un projet quoi doit être réfléchie en amont. Si vous avez un projet de construction, vous vous apprêtez à entamer une aventure qui changera le reste de votre vie. Aussi, mieux vaut prendre toutes les précautions nécessaires afin d’orienter ce projet de construction de maison et donc votre achat de terrain constructible vers la bonne direction.
Il faudra être très vigilant car le choix de ce terrain constructible sera déterminant pour le bon déroulement de votre projet.
Trouver un terrain constructible
La première étape dans l’achat d’un terrain à construire consiste à le trouver. Dans la logique de votre projet, vous devez vous poser la question de la géolocalisation de votre terrain constructible et donc, si tout va bien, de l’emplacement de votre future maison. Vous devez donc déterminer une zone de recherche de terrain assez large pour être certain de trouver ce que vous souhaitez mais pas trop pour ne pas vous disperser inutilement.
Une fois cette zone déterminée, vous allez devoir trouver un terrain constructible disponible qui correspond à vos attentes.
Pour trouver un terrain constructible à acheter, vous pouvez passer par les voix classiques c’est à dire les sites d’annonces immobilières, les agences immobilières ou encore certains sites d’annonces entre particuliers.
Des voix moins classiques peuvent également être explorées. Vous pouvez ainsi vous renseigner auprès des mairies de village et villes ou des directions départementales de l’équipement (DDE) .
Comment choisir son terrain constructible ?
Vous avez trouvé un terrain constructible qui semble correspondre à votre projet de construction de maison ? Quand est il vraiment ? Plusieurs critères doivent vous pousser à acheter ce terrain constructible ou non.
Les caractéristiques techniques du terrain ont des répercutions sur le coût de la construction. Elles peuvent être également source de désordre pour la future construction. D’ailleurs si vous n’avez pas prêté attention et que votre projet de construction est mal évalué par rapport aux technicités du terrain que vous avez acheté, votre projet risque d’être refusé même si le terrain est déclaré constructible.
Aussi, il vaut veiller à choisir un terrain non seulement techniquement constructible mais aussi en cohérence avec votre projet de construction. Même si le terrain semble correspondre, il vaut mieux bien étudier ses caractéristiques avant tout achat et soumettre votre projet de construction de maison à des spécialistes et procéder à des études de faisabilité.
L’emplacement du terrain constructible
Votre terrain vous semble idéalement placé ? En êtes vous sûres ? Voyons ensemble les points qu’il faut prendre en compte avec précaution pour l’achat de terrain constructible. Il faut cependant penser que plus le terrain à bâtir est bien localisé et plus il vous coûtera cher.
L’orientation du terrain pour votre construction
L’orientation du terrain influe sur la future construction. Une bonne orientation par rapport au soleil influera sur votre consommation énergétique. Il vaux mieux éviter une façade plein sud qui impliquera forcement de l’autre côté une façade plein nord. Dans la mesure du possible, préférez une orientation sud-ouest. Selon la région, pensez également à l’exposition aux vents dominants et à la pluie.
La vue
La vue est un élément impossible à contrôler mais vous pouvez anticiper certains éléments. Bien sûr, le code civil réglemente les vues entre voisins mais il ne protège pas de la vue à partir d’un certain horizon. N’oubliez pas de prendre en compte ce facteur surtout si des terrains susceptibles d’être construits se trouvent à proximité de votre future maison (derrière votre terrain par exemple). Les recours seront dès lors très compliqués.
La situation dans la localité
Pensez au delà de l’emplacement de votre terrain et prenez la mesure de votre situation aux alentours. Proximité des écoles, gares, commerces et d’autres éléments sont à prendre en compte pour planifier au mieux votre future vie. Pensez également à tendre l’oreille pour mesurer l’exposition sonore par rapport aux bruits de circulation (renseigner vous si besoin pour savoir si vous vous situez dans un couloir aérien).
Au niveau du bruit les vents dominants pourront également être à prendre en compte car ils risquent d’amener un bruit qui semble pourtant à la base plus lointain.
La technicité du terrain constructible
Les caractéristiques du terrains constructible et sa technicité sont également des éléments à prendre en compte pour l’élaboration de votre projet de construction de maison.
La forme du terrain
La forme du terrain peut avoir des conséquences sur les possibilités de construction. Il n’est pas toujours possible de construire à l’emplacement souhaitée. Le permis de construire peut même être refusé. Vous devez alors tenir compte des règles concernants les distances à respecter par rapport aux propriétés voisines.
La pente et l’accessibilité du terrain
Un terrain en pente entraînera un terrassement coûteux et des travaux pour canaliser le ruissellement des eaux. Un pente de 15% est un maximum. Au delà, le chantier de construction s’annonce compliqué et les travaux de terrassement inévitables.
Pensez également aux autres travaux préparatoires éventuels, tel que le déboisement, le dépierrement ou le nivellement pour préparer votre terrain constructible au future chantier de votre maison.
La qualité du sol
La qualité du sol est un élément essentiel à prendre en compte avant l’achat de terrain constructible. Un mauvais sol coûtera peut être moins cher à l’achat mais entraînera des dépenses supplémentaires : étude de sol , fondation spécial…
Les sols rocheux, constitués de sable ou de gravier sont des sols idéals pour un projet de construction de maison. A contrario, les terrains composés d’argile ou de limon présentent des risques de tassement, d’inondation et de glissement de terrain. Autre danger, la présence de nappe phréatique proche, canalisations anciennes et galeries peut entraîner des coûts supplémentaires de construction.
Evaluer l’état du terrain constructible
Votre visite sur place est fortement conseillé, c’est l’occasion de voir par vous même l’état du terrain. Les principales renseignements dont vous avez besoin seront apportées par votre vendeur. S’il est professionnel, il est tenu de connaître la qualité de ce qu’il vend. S’il s’agit d’un particulier n’hésitez pas à faire cette visite en compagnie d’un expert, bien que le particulier doit pouvoir vous donner les informations qu’il a pu recueillir.
Les mairies peuvent également vous donner des renseignements sur le terrain, si celui-ci à eu une utilisation antérieure. N’hésitez donc pas à aller y faire un tour.
Les critères de la constructibilité d’un terrain
Le terrain doit disposer à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de la future construction :
- Une voie d’accès
- Un réseau d’eau potable
- Un réseau électrique
- Un réseau d’assainissement
Les réseaux d’alimentation en eau et électricité doivent être publiques. Il se peut que l’Etat soit moins strict. S’il s’agit d’une construction hors zone urbanisé où la présence d’un puits et d’une fosse septique pourra alors suffire même si l’électricité est absente.
Effectuer une étude du sol
Au besoin, demandez directement qu’une étude du sol soit réalisée. La qualité du sol du terrain constructible est la principale caractéristique à prendre en compte pour un projet de construction.
Les conseils d’architecture d’urbanisme et de l’environnement (CAUE) sont des endroits où trouver gratuitement de précieuses informations sur la réglementation qui s’applique à votre projet d’achat de terrain constructible.
Enfin, si vous avez déjà contacté une entreprise pour la réalisation de votre projet de construction de maison, sollicitez directement leurs avis sur l’achat du terrain constructible.
La présence des équipements publiques
Renseignez-vous sur les équipements publiques à disposition et le coût de raccord avec votre future maison. Les mairies vous renseigneront pour l’eau , l’assainissement et le gaz. Pour le téléphone et internet, c’est auprès des fournisseurs qu’il faudra se renseigner.
Terrain à bâtir : la qualité de terrain constructible
Le vendeur doit vous garantir la constructibilité du terrain par rapport aux règles de l’urbanisme. Ce qui ne veut pas dire que votre projet de construction sera forcement accepté et que vous aurez la possibilité d’obtenir un permis de construire. Mais cette qualité est indispensable.
En l’absence d’indications particulières, faites connaître vos intentions au vendeur et précisez dans l’avant contrat que vous destinez le terrain à la construction . Le prix du terrain n’est pas une infirmation suffisante.
L’acheteur qui veut s’assurer qu’en plus du caractère constructible du terrain, son projet sera réalisable, doit informer son vendeur de ses exigences et ajouter dans l’avant contrat une conditions suspensive. Vous pouvez négocier une option de rétraction dans la mesure où l’obtention du permis de construire n’a pas pu aboutir.
Le certificat d’urbanisme
C’est un document administratif délivré par la commune ou la direction de l’équipement qui renseigne sur les dispositions d’urbanisme locales. Il permet à celui qui veut acheter un terrain de vérifier qu’il est constructible et à quelles conditions
Il existe deux certificats d’urbanisme, le certificat simple et le certificat préopérationnel. Sauf prorogation du certificat, les informations données ne sont valables que pour un an pour un certificat simple et 18 mois pour un certificat demandé en vue d’un projet de construction.
Pendant la durée de la validité, vous êtes assurés d’obtenir un permis de construire. Au delà, si les règles d’urbanisme ont été modifiées le droit de construire peut être réduit voir supprimé.
Le certificat simple
Le certificat simple informe sur :
- Les dispositions d’urbanisme qui s’appliquent au terrain
- Les servitudes d’utilité publique
- La desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus
- L’existence d’un droit de préemption dans la zone où se trouve le terrain
- Les conditions juridiques et techniques
- Le régime des taxes et participations d’urbanisme
Le certificat pré-opérationnel
On parle de certificat préopérationnel lorsque le terrain est constructible pour la construction envisagée et précise dans quelles conditions. Pour que l’administration puisse répondre , il faut que la demande spécifie :
- La destination et la nature du bâtiment projeté
- La superficie de planches hors œuvre
Obtention d’un certificat d’urbanisme est la démarche la plus conseillée pour l’obtention d’un permis de construire
L’obtention d’un CU revêt un caractère facultatif. Il ne constitue pas un préalable obligatoire aux demandes d’autorisation d’occupation du sol, mais il reste fortement conseillé de le demander avant chaque vente et achat de terrain constructible.
Les servitudes de passage
Les servitudes limitent votre droit de propriété et restreignent vos possibilités de construire. Elles peuvent être privées ou publiques. Il s’agit le plus souvent d’une servitude de passage, soit un droit de passage sur la propriété d’un autre propriétaire quand votre terrain est enclavé.
Les servitudes privées
Les servitudes privées peuvent être légales c’est-à-dire instituées par la loi. Elles concernent le voisinage. Ce sont par exemple les règles de distance et de hauteur à respecter pour la plantation des arbres. Elles peuvent être conventionnelles c’est-à-dire résulter d’un accord avec le voisin, ce sera le cas par exemple pour l’accès au terrain et droit de passage Elles doivent figurer dans le contrat.
Les servitudes publiques
Elles sont apparentes ou non : les lignes aériennes, câbles souterrains, passage d’une canalisations publiques, règles de reculement. Pour les connaître, il faut consulter le plan d’urbanisme ou demander un certificat d’urbanisme.
Connaître les limites et la contenance du terrain
Pour connaître les limites et la contenance du terrain , il faut exiger du vendeur un plan de bornage et un arpentage réalisé par un géomètre.
Ce qui permet :
- De payer le prix juste
- D’éviter les litiges avec les voisins (Si le terrain n’est pas borné, vous risquez d’empiéter sur le terrain voisin ou de ne pas respecter les distances imposées par rapport à la limite de propriété)
- De connaître la surface constructible selon le plan d’urbanisme
L’achat d’un terrain avec l’indication de l’intention de construire
Dans l’engagement qui précède le contrat signé devant notaire, l’acheteur peut se protéger en indiquant qu’il achète en vue de construction. Dans ce cas, le vendeur est tenu de lui dire, s’il a fait délimiter son terrain par un géomètre. L’absence de cette mention de bornage est une cause d’annulation du contrat de vente. L’acheteur a un délais de un mois pour faire annuler la vente, à compter de la signature devant le notaire. L’omission dans l’avant-contrat (promesse de vente, compromis) n’est pas retenue contre le vendeur si l’indication du bornage figure dans le contrat notarié.
Juridiction, obligation et Garanties terrain constructible
Le vendeur est tenu à trois obligations :
- Délivre la contenance promise
- Garantir son acheteur contre le risque d’éviction en cas d’empiétement sur le terrain
- Garantir son acheteur les vices cachés du terrain
Les clauses exclusives ou limitatives de garantie
Pour échapper à ces obligations, le vendeur peut faire figurer dans le contrat une clause par laquelle il se décharge de toute responsabilité. Une telle clause n’est valable que si le vendeur est un particulier et à condition qu’il n’a pas connaissance du vice.
La garantie de la contenance
L’intermédiaire ne doit pas se contenter des superficies cadastrales , mais se procurer un plan de bornage, comparer le relevé cadastral et les limites de la propriété cédée.
La garantie des vices cachés
Sous les réserves qui ont été présentées précédemment, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices qu’il n’a pas pu déceler.
Acheter un terrain constructible : ce qu’il faut s’avoir
L’achat de terrain constructible ne relève pas d’une partie de plaisir. Le mieux reste de confier cette mission à des professionnels. Ils sauront comprendre vos besoins et évaluer parfaitement votre choix de terrain pour vous orienter dans la bonne direction. Si vous désirez trouver et acheter votre terrain à bâtir seul, il vous faudra être patient et savoir quels sont les critères à comparer.
12 mai 2014
Merci pour toutes ces infos ! L’article est très complet, et apporte une grande aide.
A bientôt !